承租人发出解除合同通知后是否可以拒缴物业费？

【案情简介】

2019 年 10 月 29 日，A 教育公司承租温州某广场步行街的商铺，与出租人签订了《商铺租赁合同》。同日，A教育公司与 B商业管理公司签订了某步行街《物业管理服务协议》，约定确认 A 教育公司承租的套内建筑面积为 512.9 平方米，按此面积缴纳物业服务费。物业服务费的缴纳标准暂定每月 37 元 / 平方米，物业服务费自 2019 年 11 月 21 日起计收。除首期物业服务费外，物业服务费按每 3 个月为一个支付期，A 教育公司应当在每个支付期的最后一个月的 20 日前向 B商业管理公司一次性足额支付下个支付期的物业服务费。

2021 年，受教育行业双减政策影响，A 教育公司难以维持经营活动，遂于 2021 年 9 月 22 日向 B 商业管理公司发出《解除合同告知函》，并于 9 月 30 日搬离承租商铺，物业服务费缴纳至搬离之日。此后，A教育公司针对合同解除事宜向当地法院提起诉讼。法院经审理，判决解除双方签订的《物业管理服务协议》，该判决于 2022 年 3 月 26 日生效。

B 商业管理公司认为，A 教育公司系擅自撤离承租商铺，但至今仍未腾空房屋，因此应当支付自 2021 年10月 1日至法院判决合同解除之日（2022年3月26日）期间的物业服务费共计 11 万余元。经 B 商业管理公司多次催缴，A 教育公司仍拒不支付。故 B 商业管理公司将 A 教育公司诉至法院，请求判令 A 教育公司支付欠付的物业服务费 11 万余元，并判令 A 教育公司支付自 2022 年 3 月 27 日至实际返还房屋之日止房屋占用期间的物业服务费 4 万余元。

对于 B 商业管理公司的起诉，A 教育公司辩称：因双减政策原因无奈解除合同，已于 2021 年 9 月 22日向 B 商业管理公司发出《解除合同告知函》，书面通知 B 商业管理公司，涉案房屋租赁合同与物业合同已于 2021 年 9 月 25 日解除通知到达之日即解除。前案判决已认定 A 教育公司不属于恶意违约情形，故涉案房屋租赁合同与物业服务合同解除时间根据《民法典》第五百六十五条规定应于解除通知达到之日确定，至迟也应当按起诉状副本送达B商业管理公司时解除，A 教育公司不应支付搬离后的物业服务费。

法院经审理认为，B 商业管理公司与 A 教育公司签订的《物业管理服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2021年 9月 29日，A 教育公司搬离涉案租赁房屋且与 B 商业管理公司对涉案房屋进行了交接，但是并未对《物业管理服务协议》的解除协商一致。另案中，法院以做出民事判决的方式，判决解除 A 教育公司与 B 商业管理公司签订的《物业管理服务协议》，该判决已经于 2022 年 3 月 26 日发生法律效力。故，判令 A 教育公司支付自 2021 年 10 月 1 日起至 2022 年 3 月 25 日间的物业服务费 11 万余元，驳回 B 商业管理公司主张占用费的诉讼请求。

【法律分析】

对于如何认定合同的解除以及合同解除后的法律问题，关系到物业服务企业的切身利益。以本案为例，以下三个争议问题值得物业服务企业予以关注。

问题一：承租人发出解除合同通知后合同是否就算解除？

本案 A 教育公司的主要抗辩理由就是受双减政策影响，并不属于恶意违约情形，并且已经向 B 商业管理公司发出书面解除合同通知，则涉案物业服务合同应当于 B 商业管理公司收到解除合同通知之日起解除，至迟也应当按起诉状副本送达 B商业管理公司时解除。

依据我国《民法典》第五百六十五条规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

据此，的确存在解除合同一方收到对方解除合同通知之时合同解除一说。但是，如果双方就合同解除的相关事宜未能达成一致，并不能简单地认为只要一方发出解除合同通知、对方收到通知即解除。否则将纵容滥用合同解除权的行为，对市场交易环境造成不利影响。

本案中，法院认为 A 教育公司所主张的双减政策意在促进教育行业回归教育的本源，即使该政策打击了校外培训机构的盈利能力，甚至导致校外培训机构的倒闭，也是该等机构经营过程中应承受的商业风险，并不构成教育培训机构与物业公司签订的物业租赁合同情势变更事由。但是，A 教育公司为了积极落实双减政策及时退还学费、补偿裁减员工，故 A 教育公司不存在恶意违约的情形，如果继续履行合同，对其显失公平。故双方签订的《租赁合同》应予以解除，解除时间应以 2022 年 3 月 26 日判决书生效之日为准。虽然双方签订的《物业管理服务协议》应予以解除，但 A 教育公司仍需按双方签订的《物业管理服务协议》承担相应的违约责任。

由于双方并未对涉案《物业管理服务协议》的解除协商一致，因此并非 A 教育公司发出的解除合同通知到达 B 商业管理公司后合同就认定为解除。

问题二：如何确定涉案《物业管理服务协议》的解除时间？

既然不能以 A 教育公司发出解除合同通知书的行为界定合同解除时间，那该如何认定合同解除时间，该认定对于物业服务企业至关重要，关系到物业服务费的计算时间。

依据《民法典》第五百六十五条规定，对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。实务中，若对于合同的解除时间存有争议的，通常通过诉讼途径确认。在 A 教育公司就合同解除事宜另行提起的诉讼中，法院经审理作出民事判决书，判决解除双方签订的《物业管理服务协议》，该判决于 2022 年 3 月 26日发生法律效力。故，本案中法院认定合同的解除时间以判决生效的时间为准。因此，A 教育公司对于法院判决的合同解除之前欠付的物业服务费仍然应当支付。

问题三：A 教育公司是否应支付房屋占用期间的物业服务费？

B 商业管理公司认为，虽然另案中法院判决双方的合同于 2022 年 3 月 26 日解除，但 A 教育公司并未完全腾空所承租商铺，因此主张判令 A 教育公司支付自 2022 年 3月 27 日至实际返还房屋之日止房屋占用期间的物业服务费 4 万余元。法院审查认为 B 商业管理公司提供的照片不能体现涉案房屋内部具体情形，不能证明照片 A 教育公司一直未返还涉案房屋的事实。A 教育公司提供与 B 商业管理公司交接租赁房屋时的录音与微信聊天记录，能证明 A教育公司于 2021 年 9 月 29 日已搬离涉案租赁房屋，并且与 B 商业管理公司对涉案房屋进行了交接的相关事实。故对 B 商业管理公司请求 A 教育公司支付房屋占用期间物业服务费的诉讼请求不予支持。

【律师提醒】

商业综合体类型的物业管理活动中，最典型的问题即为商铺租赁合同的履行情况。通常情况下，商铺租赁合同解除后物业服务合同也随之同步解除，直接影响物业服务企业的管理和收费问题。

对于为商业综合体提供物业服务的企业来说，日常管理服务中的重点需关注商铺租赁合同的履行动态，例如商铺承租人的日常运营状况，若发现经营异常，就需要与出租人保持联络，告知承租人的情况，确保租赁合同正常履行。

同时，需要了解承租人关于物业服务费的支付，如果租赁合同约定物业服务费由承租人支付，就应当及时督促承租人缴纳物业服务费，对于擅自搬离的承租人，应及时主张物业服务费。

综上，即便房屋租赁合同和物业服务合同分别属于两个独立的法律关系，但是在实务履行过程中的关系却是密不可分。作为商业综合体的物业服务人，对商铺经营动态的关注应是日常工作的重中之重。（作者系国浩律师 < 南京 > 事务所合伙人、律师，南京大学法律硕士）

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