物业究竟是什么?
关于物业的解释，字典上找过，没翻着。上过百度，解释五花百门，学问浅薄一片眼花缭乱。听过大咖专家的授道，抄了好几页笔记，没弄懂，找来教材读上两遍，太笨，结果是糊里糊涂二个字一一迷惑。
近来没事静下心来把相关资料集中起来做卡片，渐渐悟出一点物业的简单表达意思，斗胆拿出来和大家分享。
物业是以房屋为主体及其关联物的集合存在。
简单表达就是：
房屋十关联物＝集合物业
物业具有以下特性：
1，物质性。物质性是物业的基本特性。房屋是物，其关联物也是物，以集合物的物态在社会经济体中是一种物性的客观存在。
2，物业具有关联性而且是双重关联。物业不仅与相应的物关联，还延伸为物权的关联。
所谓的“关”是指有序的相关关系，是同质的相关关系，是客观存在的相关关系。
所谓的“联”是，是相关关系的集合方式。这种集联是符合社会经济公序的集联，是受社会经济法律制衡保护的物权和实体物的集联，是经过社会登记确认，确定的合法存在的有效集联。在社会实践发生物业纷争，业主维权很大部分是物业，物权集联的合法有效问题，归属问题或分配问题：所以弄清物业，物权集联至关重要。是否经过社会登记确认是关键。由于历史的原因，社会上部分存在房屋与关联物脱节失联的现象，开发建设商占有关联物现象，房改房房屋销售产权转移而关联物没有同时转移造成的物业关联隔断现象。这些现象导致的维权矛盾唯一正确可靠的解决就是通过社会登记确认物业有效存在和物权与物业的关联一致存在。然而现存的客观是物权对象一一业主集合体缺失造成物业的关联失效，严重影响物业的集合存在以致影响社会经济发展。我们应该从这个视角和高度来认识业主集合体一一业主大会，业主委员会成立问题，从而聚社会之力共同支持和推进其成立和建设以推进物业经济的发展和社会经济的发展。
物业是一个集合整体，具有不可分割性。物业的不可分割性是由其物质性和关联结构所决定旳。物业和物权的关联必须相互融合支撑。
以土地为例，房屋盖在地上，是物的关联，房地集合为一体不可分割，这仅是现象。其不可分割的本质应该是物业物与物权的不可分割共同并存的物业市场经济规则。土地在物业结构中不是地的拥有而是可使用物权。业主购买物业主要是物权交易支付而不是土地的买卖。
我国宪法规定土地国有不准买卖。那么在物业交易中土地是土地转让的使用物权。据资料分析，在物业价值结构中物权价值占比大于房屋价值。以北京为例，土地使用权价值，占物业总价值比例，中心东，西城区达53％和61％，全市平均占比为42％。物业价值是建设占比基本是个常量值平均为13％到18％，物业土地使用物权价值是个变量是房屋价值的两倍以上。业主购房主要是购买土地物权，业主的物业所有权中土地使用权占比将近一半，业主的物业价值结构中土地使用权价值占40％还是个具有上升空间变量。可见在物业统一体中的凝聚集合，不可分割。
社会有些开发商为销售需要承诺的底层赠小院，顶层赠屋顶，部份减免物业费其本质是欺诈。因为销售交易的不是房屋而是物业交易，将已经是属于业主共有物业进行分割搞赠于促销，是对业主权益明目张胆的偷盗，侵占，欺诈。属于非法侵权性质无效占有。业主为物业不可分割维权，依法有据合情合理。
物业的不可分割性，在社会市场经济条件下相对于国家所有的公产而言，具有私产性质，它是以私产集合存在的。宪法私有财产不可侵犯的规定是对物业保护依据。眼下社会上普遍存在一些事业机构单位对小区的配套建設房屋使用或占用，这类房屋严格地讲都属于集合物业。房屋建在土地上，土地提供的是使用权，业主对区域内的土地使用权实施共同所有的存在依据是它属于集合物业。具有物业的不可分割性。配套房的占有必须退还，配套房的使用必须有偿交付租金，物业费，物业企业或居委街道单位也同理，实行有偿使用，支付费用。即使是国家征用，也须实施物业回购，补偿。
对于拥有物业所有权的业群，物业不可分割性同样具有制衡作用。因为业主的物业所有权是共同，共有，共用，共担义务的才能实现集合存在。少了共性就影响物业的完整存在。不完整的物业就难以实现存在的持续发展，就是对业主共同利益的自损。要维持物业的可持续性存在和发展，物业必须在保值的基础上同时发展增值能力，而这个能力源自所有权人业主的责任义务担当。按时足额的交纳物业费和严格创收分配共有物业收益是物业保值，创值，满足使用需求的支撑保障。
所以，结论就是：
物业的特性是物业集合存在的基础。
循规物业特性的运作是物业有序存在的规矩和原则。
维护物业的统一不可分割需要社会法治认知和法治社会的保护。
物业所有权人尽责任义务的集约担当是物业可持续发展的支撑与保障。
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课程背景
2023年，开发企业爆雷风险突显、行业下行趋势明显，在地产母公司“刮骨疗伤”的大环境下，传统物业企业需要探索自我的内涵式发展道路。面对成本节节攀升、员工流失率高、业主不满意、资本不看好等难题，拓展多种经营成了物业企业活下去的必经之路。如何将物业管理企业打造成集管理、服务、便民、利商于一体的资源整合平台，构建提供多元化经营项目的综合服务集成商，成为物业企业进行模式创新、经营突围的关键点。
本次培训旨在重上研讨物业公司在“非四保”类经营收入的拓展，讲师系物业多年从事一线实战的管理人员，用已经验证的成功经验分享给同行，通过现代互联网技术和行业联盟的优势，将各类物业公司转变为能够深度赋能各类企业、创业团体的平台，由物业从业者引导线下服务商，然后以所在区域线下社区的居民、用户为核心，解决他们的各种需求。通过成熟的制度安排，不但能够让相关社区业主深度获益，而且帮助物业成为“永久管家”，获得丰厚的回报。
课程收益
1.对标杆物业多种经营体系构建进行360度解码；
2.改变传统物业管理企业困境及亏损顽疾，扭亏为盈；
3.全面掌握整合外部资源的技巧，让服务集成商模式切实落地；
4.改变现有业务业主下单量低的难题，让多种经营真正成为利润增长点；
5.深度理解和掌握社区电商的有效打法，实现快速落地。
培训对象
1.关注物业管理企业经营效益的决策层管理人员（总经理、副总经理、事业单位后勤管理负责人）；
2.负责物业项目经营效益的具体中高层管理人员（项目经理、主管等）；
3.物业企业专门设置的多种经营部门员工；
4.参与物业管理服务的协作部门及人员。
时间及地点
2023年9月21日-23日（21日报到） 长沙市（具体召开地点，开班前一周会务组统一发放《参会确认函》详告）
讲师及培训大纲
《物业企业多种经营与增值服务项目开发》
▶ 讲师：梁老师
▶ 讲师介绍：北京市海淀区和谐社区发展中心（GOCO）研究员，中国物业管理协会产业发展研究专业委员会、产学研专业委员会委员，物业管理标准化专家，曾任职莲花、网点、南方、恒大、正方物业等国内物业品牌企业，并为多家品牌物业公司提供顾问咨询，履创佳绩，从业二十多年来，专注于物业管理标杆打造、品质创新；任职物业区域董事长期间，在业内率先开展多种经营项目探索并创下上佳业绩；发表行业文章两百余篇，编著有《物业管理前期服务实用工作手册》。
▶ 培训大纲：
一、物业管理的产品
1、物业管理模式分类
2、由第三方经营转变为平台服务
3、经营管理的变革
二、品牌物业经营实战的历程
1、深圳案例
2、山东济南案例
3、河南案例
4、石家庄案例
三、物业经营的要素
1、公共资源开发
2、发展增值服务
3、团队价值运营
4、高级品牌管理
四、未来的物业经营和价值研发
1、互联网思维
2、数字化在物业服务当中的应用
3、模块化经营案例
《物业品牌营造与社区电商案例实战》
▶ 讲师：赵老师
▶ 讲师介绍：物业365电商微信平台总负责人、武汉理工大学经济学院创业导师、武汉市南湖街社区治理创新咨询专家、多家物业企业多种经营业务顾问、《住宅与房地产》杂志“微信社区”专栏作者、有《物业企业新媒体运营十堂课》《如何写出令业主满意的文案》《物业增值服务与多种经营实操》等精品课程；曾成功策划和实施地产、餐饮、美妆等行业的新媒体营销案例。2015年作为顾问专家，助力某美妆企业实现单年千万营收，后参与策划河北省内知名“美女赌茶”事件营销等
▶ 培训大纲：
1、品牌营造、基础服务与多种经营
1.1为什么要做品牌营造
1.2物业多种经营概述
1.3品牌营造与多种经营的关系
2、物业社区电商的立项及6大要素
2.1认识用户
2.2利润抉择
2.3理解团购
2.4立项选择
2.5设计模式
2.6收益分配
3、社区电商实战案例剖析
《物业管理多种经营实战》
▶ 讲师：黄老师
▶ 讲师介绍：
▶ 培训大纲：
1、物业企业发展存在的七大困境
2、物业公司开展多种经营的顶层设计
2.1 探寻物业管理发展的五个阶段
基础物业服务阶段：保安、保洁、绿化、设备设施
特约服务发展阶段：围绕业主需求，开展个性服务
资产管理运营阶段：房屋租售业务，装饰装修业主
五星管家服务阶段：一站式→一线通→铂金管家
智慧经营转型阶段：互联网→社区O2O→智慧社区
2.2 履行本职工作，做到永不忘“本”
思考：物业管理的“本”是什么？
案例：万科的两个发展愿景
2.3 关注业主口碑，培养用户粘性
2.4 开展多种经营，降低业主成本
案例：物业公司借助天猫模式携手韵达快递喜开源
2.5 借助现代平台，打造社区O2O商圈
3、重构角色定位，建立社区综合服务集成商
3.1 设计前端，迅速集成，首占总包地位
3.2 社区经济模式下社区服务体系的两大要求
面向全体社区居民便民利民社区服务体系
面向特殊群体的“社会福利” 社区服务体系
3.3 开展物业经营的“六脉神剑”
针对不同物业区位市场提供差异性服务
针对不同类型物业市场提供多元化服务
针对不同客户群体提供人性化服务
经营项目随消费观的改变与时俱进
经营项目以为客户提供优质的物业服务为前提
为客户挖掘客户需要却不知的经营项目
4、解码万科案例，复制成功基因
4.1 万科物业32年的品牌建设之路
4.2 万科物业多种经营DNA解码
从“保险规划”到“送保险”
从“精装房”到“旧房翻新业务”
从“社区仓库”到“业主私密仓库”
从“一卡通圈钱”到“玩转互联网资本”
从“汽车美容”到“交通出行综合”
从“房屋租售代理”到“民宿业务”
从“空气质量检测”到“室内空气质量治理”
从“社区旅游”到“户外体验”
从“业主食堂”到“上门宴请”再到“特色餐厅”
从“UBER模式”到万科物业“睿联盟”
……
4.3 实战讨论：万科物业更名为万物云的内在逻辑
5、标杆物业差异化经营模式深度分享
5.1 案例：XX物业的高端会务服务
5.2 案例：XX物业的贴心长者服务
5.3 案例：XX物业的公众业态服务
5.4 案例：世界五大行经营模式分享
5.5 案例：保利物业的“大物业”战略
5.6 案例：碧桂园的“新物业”发展模式
收费标准
报名方式
1、报名时间：8月22日至9月20日
2、联系人：赵老师15373815151（微信同号）
3、请参训学员填写报名回执表（附件1），并发送至邮箱weixinjiaoyu@163.com。
4、转账信息：
户名：昆莲教育科技（河北）有限公司
开户行：河北银行股份有限公司金桥支行
账号：01371200000906
（开具发票信息请在报名回执表中注明）
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