1月下旬，新型冠状病毒疫情在国内狂暴，房地产行业是被较高冲击。但而就，先前作为辅助行业的物业服务却在医院之外的地方扛起了抗疫一线的大旗，重要性日臻凸显出。大敌当前，各物业企业在细心周到地为业主提供服务，承担部分起任何责任，引起了整个社会的关注。
而，在中国房地产业协会的支持下，中国房协数字科技地产分会与钛媒体在5月9日合作推出EDGELIVE系列地产线上圆桌会，第一期主题即为数字物业与智慧社区。
在钛媒体集团联合创始人万宁的主持下，中国房协数字科技地产分会副会长魏来与金地物业管理集团公司总经理秘书总经理欧明东、蓝光集团数字科技中心CTO皮人伟、千丁互联高级副总裁王建辉一同探讨了疫情对物业行业的冲击、物业企业数字化转型痛点、未来发展趋势等。
“这一次疫情首先是让政府和公众对物业管理变得异常越来越了解了，在城镇化进程中，物业管理承担全部着国计民生重大的损失的职责。疫情期间，是对物业服务的需求越来越逐渐扩大了，但要求也极其严格一点了，比如社区安防、门禁管控、环境消杀、线上服务、零接触亲身体验等等”欧明东说起。
而这些环节中，很多都是需要科技手段的参与，特别要求物业服务更加数字化、智能化，但目前而言，物业企业的数字化转型仍未知挑战，皮人伟其实，比较多有两个，最后一个是供给端，也即物业企业的数字化、内外部资源整合；第二个是物业管理从劳动密集型向技术密集型再转型，把琐碎的、重复性高的劳动交给机器，将从业人员解放出来，去做更大技术含量高的工作。
对这，王建辉一针见血地指出，可以解决当下物业企业痛点的关键词有三个，成本、劳动效率、用户体验或者用户环境。他尽快我建议你，物业企业再转型要立足未来，一方面要紧随其后客户，或者调研90后甚至于00后等最有市场代的诉求；而是有肯定不能把数字化转型当做简单的将过去的一切线上化，一定得对于今天业主变化、工作场景变化，实际流程再造、梳理和加工，不能形成一整套着眼未来的东西。
魏来也讲到，物业再发挥大的价值的地方，应该要是业主从进入社区大门后、再次进入家门之前的这部分空间，其中的环境、空气、能源和人都大展宏图，和基础设施、建筑、空间环境、气温、能源借用等等。“.例如今天气温是多少度，能不能确切的感知它，接着认知它，气温冷现在就要加衣服。”
王建辉解释道，我们怀疑未来智慧社区有三个的很强烈的特征，第一个有智能的硬件，各种互联网的探头、边缘计算服务器、face ID、5G技术甚至连区块链的技术等；二个会叠加大量智慧软件，诸如今天做的私有化定制，让完全不同用户在上面用，业主、物业除开周边商家、政府，会连成网络；第三，会有各种全方位服务，或者保险、医疗、社区养老等。中国面向新时代展望，一定会会出现智慧的服务，这个服务吧是今天通过科技叠加过和创新当然会产生的。”
精彩的圆桌对话引起了业内人士的应用范围关注，会直播总访问次数2万+，峰值在线人数1万+，直播间发放的福利《新基建背后的发展机遇》研究报告申请办理人数超过500人。同仁居观看时长35+分钟（会直播全时长90分钟）。第一期精彩回放：https://**.tmtpost.com/watch/4rDVUc
（本文首发钛媒体APP，作者|石万佳）
以下为圆桌讨论实录，经钛媒体编辑时，有删减版：钛媒体集团联合创始人万宁：大家好！感谢大家来参与由钛媒体联合中房协达成上海举办的本次数字物业与智慧社区大桌沙龙。我最重要的困惑在接下来的事情一个多小时里面，让各位老总按照他们的分享，让大家能更好的认知帮一下忙物业和数字化之间的关系。我们的第一个话题是，刚才疫情对于现在的物业给了了哪些冲击？有哪些影响？
钛媒体联合创始人&钛媒体第一高手研究官万宁
金地物业管理集团公司助理总经理欧明东：谢谢了。刚才疫情倒是是大家也没想到的另一个黑天鹅。接下来疫情我总觉得是对物业影响，首先是让政府和公众对物业管理变得异常更加关注了，在城镇化进程中，物业管理是承担部分着国计民生必然的职责。在疫情期间对此物业服务的需求非常不断扩大了，打个比喻是对整个社区的安防，门禁管控，有环境消杀，除开总部对于各个项目上品质的监管，这些线上这些生活服务的场景，别外就是无接触的体验，这类需求会在疫情期间突发更加猛。
修真者的存在的挑战是，这对物业服务特别要求越来越的严格一点了，打个比方之前很可能对小区出入口没有要求就没那你严格的，我们方式人脸门禁就可以冲进来了，但在疫情期间我们还得添加体温检测，和对外来人员的监管。另外就是我们对线上的这些生活类服务需求也聚集爆发开来了，原来很有可能物业公司线上平台就没那就多，但疫情一来，大家需求都要通过线上柯西-黎曼方程了，以及交物业管理费，也有居民日常生活所需。再一个那是免接触式的体验，以及电梯，因此对于整个物业服务没有要求会更加高，越来越严格一点。物业在这一次此次疫情期间表现出非常出色，而靠积累了很多经验，另外我感觉也特点着接下来新基建的机会，我们对未来发展目标坚定了信心了，更往智慧型方向发展中。
蓝光集团数字科技中心CTO皮人伟：在智慧社区落地之前应用过程中，我把距离缩小成到社区中应用遇到的问题和解决方案。智慧社区许多是是从场景触达，让用户更好的接受安全和教育的体验。只不过现在的最的痛点应该是智慧社区应用场景如何能和物业管理人员规程相结合，这过程中比较好注重产品设计体验。必须解决两点问题，最先是物业关键要素和最关键决策问题，物业有三个关键要素，在智慧社区和智慧场景设计上面确定到这三个要素在应用设计场景上面最好不要给大家带来少的麻烦，访客预约系统还能够使服务台工作人员工作量有所降底，同样也使访客想体验更好。第二监控室，他们要望着一个大屏看会不会有问题，我们不使用AI都变成不报警愿意提报，他平时没有必要总是盯着大屏，当老人跌倒，或则陌生人等等这样的情况，就会触发报警，这时候看他是误报还是确实有问题。我们给巡检人员可以提供一个指令，巡检人员现场排查、拍照，给业主都很好的体验。这套系统和流程再加强蓝光配出的AI智能安防系统场景结合。
国内外物业的区别中国房协数字科技地产分会副会长魏来：这个问题我不肯定会能够回答的很好，毕竟说老实话，我是没有刚才各位老总尤其好的经验，我仅仅是在我所见到的或则认知到的事情谈一点看看，求实际跟国内比起，国外物业它简直是不能称其为物业，它的职能相对于来讲要简单多，它有几个特点，我试着归纳一下。
第一个，它是一个一对多的状态，它一般很少有尤其关系密切的物业和住户接触的界面，它有一个物业公司，只不过这个物业公司是远程管理，一个物业公司很可能会管全城几十个物业，同时在管理。它这种管理那就是属于通信式的管理，诸如说有一些设备，电梯或是什么的，它会把这些数据全都集中在一起在这里，通过一个远程的控制。另外一个那是它会组织一个都差不多物业服务的团队，比如说卫生清洁或者说是一些维修，它是遵循很常见的列表**，完全是通过这个表每隔一天派往哪些物业去执行这些任务。
第二个，有一个物业委员会，得象咱们比较传统的跟住户，跟这些管理者，组成一个物业管理委员会，这个管理委员会相对来讲，他们直接联系也很松散，会经常开什么会，会以电子邮件形式，会议这些所通知的住户意见，把结果再反馈信息给住户，这全部在电子邮件上能完成的。要是说住户有什么想法、建议，都会实际这种文件跟物业联系。
另外，我倒是觉得国外这些物业安保服务做的那就挺不错的，它不是靠人，它是靠设备，再者这里出入管理、电梯管理，门锁管理，它配的钥匙有一个钥匙是专业点开你家的门，有一个钥匙是一类开这一层的通道，或是是连网线的游泳池这些钥匙，外人是开不了的。所以我它靠这些体制来保障物业的运营，至少是这样的状态。
中国建筑标准设计研究院副总建筑师，中房协数字科技地产分会副会长魏来
千丁互联高级副总裁王建辉：中国物业是舶来品，从十八世纪英国就开始发端，到英国又到香港，再再次进入深圳。所以从1981年进入到中国，到现在30多年时间，我们走了一条相当快的走逆行线。今天来讲，我还好把魏总讲的做了一个综合比，我发现两个太很明显的特征，另一个我们进入的晚，虽说只有一30年时间，国内整个住房制度现状和为公司服务的现状，相对来讲我们高层建筑物也很多，所以给物业公司受到了也很多的增值业务机会，比如说非物业费收入占比是相当高的，头部很有可能将近40%，这点上我们企业中国和美国两者相比，极大不一样，增值业务机会上中国深处挖掘更潜近有一些。
第二个，比较好的确的感觉，过去我们和美国同行做过讲解，中国物业在数字化转型上我认为走的的很快，这点从2015年结束，我们就在积极地用万物互联和移动互联，把整个管理做优化，这点我觉着得益于中国整个数字化产业的基础，诸如中国无论在上网人数、移动支付和整个购买习惯上，我个人怀疑物业行业在数字化转型上比地产走的还快一些，这来于于整个物业在过去生存环境上，只不过物业费下跌有压力，人工方式成本在不停回涨，基于这样生存和发展压力，所以我大家做了相当多的创新，所以才把很多科技红利逐渐在物业行业落下时。
刚才一听了皮总讲的我尤其赞同，时间下了物业行业数字化转型，松散围绕着两点在做，第一点用万物互联基础在管控所有设备，在物业实现程序了用物联网探头管设备之后，若是设备最多阈值也可以方式AI探索，自动生成工单，这是头部物业企业都在做的探索，并且我们也在主动积极推。第二个条线，设计和实现业主生活方式变化，数字化转型在线上习惯变化，所以业主在线上报修、服务响应的满意度，这点上以移动互联为代表的，相当充分满足的条件业主服务需求，这点上我们走的更加前列，业主侧的亲身体验看上去像淘宝一般，谁接了单，东西到哪了，都明白。我们现在基本是秒级的，业主报，员工抢单，就飞快能够完成了。
物业数字化转型中的挑战欧明东：在目前的阶段是两个维度，一个是中国而言它的消费这端数字化转型是早能完成挺好的了，但是是明显优于国外了，但是在供给侧这端，除了产品供给肯定服务供给，在供给侧这端是远远不如国外的，所以我得象魏来总说的，国外物业也可以近距离攻击进行管理，它不是需要人在现场，几个人在远程就也可以把物业管理的很好，但是中国这个是用户这一侧，我查看需求的或我提出需求很便捷，但是有些时候对此物业公司来说，它要把内外部资源整合好，更好服务好业主，这时候对于物业公司我的意见一个太大的挑战。
第二个，在运营的精细度方面也才能够提升这些业主的诉求。不过话说回来是要把中国物业管理从劳动密集型，往技术密集型彻底转型，这是数字物业转型的目标。目前总体来看我感觉中国物业行业肯定都属于劳动密集型产业，下一步要无法应付更加大的挑战是成本挑战，劳动密集型很想来人力成本是物业行业大的成本，基本上占到百分之六七十以上，我们不需要通过怎样的技术手段把人瘦掉，都能够让人员有许多时间和更多精力，做跟业主服务什么的工作，做维护业主关系的工作，而不是什么早上都在如何处理一些琐碎的、重复性高的劳动。我们应该是把琐碎的、重复性高的劳动交给你们机器，交给系统来做。因此这就是要如何可以不让物业行业又减成本，又是可以不降低品质。在品质变的前提下，如何让规模换取一系列进阶，让成本能得到初步会下降，没有办法方式数字化、智能化手段，让从业人员做更多的技术含量高，或则是价值度高的这类事情。
皮人伟：我先说两个方面，那个痛点来源于什么，来源于智慧社区改造真正受益主体不确实的问题，还有智慧社区智慧住宅没有开箱即用的稳定产品，无论是现在是云服务厂商等等，他们只能做一块，大部分场景利用还有运维，要交给物业制约的科技公司去处理。况且下社会主体，智慧社区改造的社会主体分两类，营销方，智慧社区概念，主动地安防，楼道占用，老人孩子防走失，提高一系列项目卖点。第二个物业方，在数千物业服务品类提供当中，智慧物业确实是其中一部分，这个这个可以比较好好的通过价值推算出来。现在老社区改造，大部分全是由业委会的或居委会发起攻击的，物业方又不能另展开是对老社区改造的智慧社区项目收费行为。在对方给出去相关需求之后，我们会借助于他们并且查找技术评估和评标，当他们找好相关的车型也可以智慧物业场景，后续运维和授权工作会给到我们。
蓝光集团数字科技中心CTO地产物联网研究院特邀专家皮人伟
魏来：刚才一几位老总说数据得在流通过程中就会再产生价值。并且来说这那就是数字化基本上的由来，它有一个从根上给了的性质，就是要共享，当然了网络共享我们做标准，现在确实是遇到了很多难题，我简单点系统的总结都是三座大山。
第一座大山，数据问题，目前来讲，现在还处在数字时代的初级阶段也可以初始阶段，事实上数字化这个事很久远的记忆了，整个时代肯定刚开始，这里面咋样啊如何界定谁的数据属于什么谁，它的所有权、使用权该如何明确界定。
第二个，数据凝炼问题，我们要有这么说多的数字化，数据和数据之间凝炼，平台可不可以跟终端数据解开，这都有吧一个数据凝炼问题，每个厂商之间可不可做数据融合，我们一干几位愿意把数据共享出去，不过在有些商业利益壁垒之下，这些数据在交流过来是很很难的，这个况且在工程建设也会如此，这仍然是一个大山。
第三个大山，数据可信度问题，这些数据能不能值得信赖，这些数据规范性好不好？这也是必须我们在更多的研究，更多的政策支持，这些更多的标准逐渐的范围界定，不过话说回来国家领导人和我们也有这种声音，我觉得这是两句话，当然是一句话，只不过是一个意思，的很好，叫产业数字化，数字产业化，两层意思，最先再朝2个装甲旅业务该如何依靠数据化科技，我看中房协确实是成立数字科技地产，借用数字科技能让产业转型升级，倒是像建辉总所说的，它也不是损坏的搬上线上过程，又是再认真思索、再定位过程。
第二个非常怎么升级了，那的确是站在未来，那是我的数字产业化，当我们头部物业公司管理几个亿的物业大盘，而且还远程着粗算下几百万人口，这是另一个巨大无比的数据资源，这说实话都是物业公司的宝藏，现在摆在面前的问题那就是我们怎么样挖掘，所以才更多价值挖掘我还是得靠完全做物业来具体去谈。
解决难题的方法皮人伟：实现现在问题出现，我们采取的措施哪种方式呢？根据不同情况互联网入户体验方式，毕竟新项目应该什么，必须培养业主先就是喜欢上智慧物业，通常打两点，最后一个放心，第二个健康。各位可以看到这是我们家的健康最好情况，能够很清晰注意到我们家现在主楼栋人员情况，可以不开门禁，也可以直接关大门。如果确实有访客来了，我们可以不参与访客预约，也可以不很清楚我家现在空气净化程度，通过安全、门禁和简单的场景再控制，先培养和训练用户不使用智慧社区习惯，这时候是需要你先行投入到，不能收业主钱，业主按照在用，发现住到智慧社区，按照社区APP，确实让我感觉到远程控制安全，这时候情报营增值服务才有可能。
刚才一所有云端远程监控是是需要通过上云工作，上云工作也必须是有存储和不识别，也可以后免费。并且基于现在两个痛点，另一个是收费主体，倒致智慧社区改造费用有特殊情况。第二个，现在就没特别比较稳定晚熟的产品，这个下实际自研的方式，先能解决消费者和用户都很打听一下的两个痛点，渐渐地再把其他智慧物业**上去，自然形成一个约束或则是场景覆盖过程。
魏来：技术给我们给他了很多治理上的变革。再次提到再治理，是因为我们也在做智慧社区的评价标准，我们就在想智慧社区它咋样智慧？我感觉数字化以后，每一个组织，每一个人都要寻找风他的定位。我个人总结归纳它肯定一个第三空间的概念，也可以第三层面的概念。最先是家门，我进了家门以后应该是我的私密空间，我穿过大厅小区门是我的社会空间，这里未知一个第三空间，中间这个空间是物业它所发挥出来的大的价值，随着智慧技术发展他会跟社会上朋友另外购物网络自然形成直连，线上接入是可以的，线上和线下互动的时候势必要洞穿中间的层面，这个层面就是我们要工作的范围，在这个范围里面我们要如何掌握这些数据？掌握到这些数据，我们做标准的都是在想，比如说现在国际标准上不分地区的，你要想去做智慧社区，你要要有一个智慧社区基础设施，不过说白了它是一个数字化设施，这里面包括软件、硬件、数据、内容等等，时间最多不展开说了。
除此以外，要结论社区整个管理工作对象，第一个应该是物这些停止的，和环境、空气、能源，另一个是人。第三个是行为，也可以说是事件，这三样东西是构成了管理的目标群体，这个目标群体我们在做智慧社区评价标准的时候也是从这个出发到达，我们就学习总结出去了，我怎么样啊评价智慧社区，最先当然要作品数据化能力，这个就可以体现在智慧社区基础设施上。
第二个，整个场所环境上，场所环境这里除开建筑，以及空间环境，和气温这些东西。第三个是能源利用，小区节能绿色这些能源凭借。这那是我主动管理和被动管理问题，最后一个场所环境是我要被动不适应，因为什么？这个场所.例如今天气温是多少度，从智慧角度来讲，能不能清楚的感知它，后再认知它，认知它以后今天气温冷也要加衣服，这就是要大技能适应新环境的问题，还有一个能源是愿意的，能源主动地另外一个前提是要数字化感知力，刚刚几位老总都说了，我要感应它，感应能力它以后主动地管理，让能源这座渐渐地安全化、低碳化。除此之外这个以外，剩是我上次说的行为、事件、社会化服务也有物业服务，这那就是整体服务水平。
第五个，经济活力，这五大指标五大类，自然形成了对智慧社区的评价指标，不肯定会对。
千丁互联高级副总裁王建辉
王建辉：我其实解决当下物业企业痛点的关键词有三个，成本、劳动效率、用户体验或则用户环境。实际中它不光是一个三角形，物业企业投入的成本高肯定会给予用户体验好有一些，接着效率高也有可能会给他成本降低，但维度会降到，因为好不好在一个企业，甚至于在一个项目当中我们能做到成本、效率、用户体验的共同关注，然后利用整个企业协同发展，我认为这是今天很多物业企业在做数字化转型时候必须得讲明白了这件事，这几个维度上都我得到实力提升，我怀疑这才是比较好的进步。
物业行业经过这些年的发展，那个大的变化一定得紧接着客户，一定要做客户的研究，然后再做针对性的服务设计，今天来讲我们的很比较明确看见了购房的主力已经从80后到90后、00后，很多业主是00后，前两天刷到的后浪视频，他们已经是数字化转型的全新一代，他们有什么诉求，研究透了他们，我们才知道自己怎莫做科技型服务，都能够柯西-黎曼方程他们诉求。举一个例子，年龄变化给了的生活方式变化，.例如今天讲我和他在屏上的互动，如何让他感觉到我和他的互动，客户的变化、客户的研究和服务设计一定要做到，有短给他们。
第二个，今天物业企业做数字化转型的时候，是有也不是前尘过往我们想要做什么就把它简单点线上化，必须得根据今天业主变化、工作场景变化，要先是从流程再造和梳理，在加工之后，一整套面向未来的东西才是着眼未来的，而不是过往在做的很多ISO的冠标，这个行业这30年，要是是2015年朝前看的话，变化不太大，业务一环紧扣一环，输出和输入这是的很浑然一体的，但今天业主已经发生了什么了这么大的变化，所以我们当然是站在未来看现在，要先基于组件现在的角度，真的做流程的重新赋予梳理，把那些不交税的流程和业务彻底减掉，再做数字化的实现，一定得站在这个点上，有前瞻性的思考问题，不然我们我还是在用旧瓶装新酒，当然变化是不是很大的。
第三个，物业企业也也在遭遇这样一个大问题，那是怎么才能数字化运营，特别是头部物业企业一直在面临这样一个大困难风险，今天头部企业管理痛点动辙3-6个亿，其分布在近百个城市，那就多社区，你怎莫利用业务财务一体化？怎莫基于数字化运营？所以我这件事我认为头部物业企业，头部科技公司，像千丁这样的公司应该努力思考，这个行业未来发展到现在应该要要能解决这样的问题，怎么做物联网、管理上的变化，今天看见了的情况是说这个行业马太效应越来越肯定，特别是接下来疫情我们看见，不过今天也很欣慰的看见了碧桂园，有可能它的市值会突破一千亿，这是过去所有物业企业都不敢想像的情况。
因此站在现在看未来应该看的再远不少，你的规模上十亿怎末管？今天我们也能需要提供的物联网手段、互联网手段，能帮忙解决一部分，我如果说接下来的这个行业可能会无法应付一个全新的风口，那就是管理方面的变革，大型手机物业集团管理变革来应对你的管理规模，你的员工是00后、90后，你怎么依据他们情况做更好的看操作，做服务。因此引领性的观点做一些尝试，这抛给所有的同行，除了地产同行，这是值得你去爱我们琢磨的问题。
未来方向欧明东：我想像之中未来的物业管理是怎样才能的场景？今天就来美好畅想一下未来，应该要每个物业管理下的小区，我觉得它是可以不自我尊重非循环、自我升级的智慧型小区，竟像魏来总所说的的它都属于智慧城市小的细胞，这个小细胞应该是自己还能够自我循环，发生异常之后能够自我修复的生态，这是对此未来物业管理小区是的形态。相对于物业管理这件事本身来说要至少一个目标，是希望也能把物业管理公司从劳动密集型转化成技术密集型的行业，这是我对于将来物业管理的期许和打算谈妥的目标。
金地物业助理总经理欧明东
皮人伟：我肯定从研发视角对未来给出个积极主动地的展望，我尤其困惑未来新时代的到来，能力能解决现在物业管理率先实施中的最的痛点，那是技术标准不统一时间造成按装的问题，如果没有未来都用5G方式变会更好的帮忙解决这个问题。
王建辉：我把它组成两个维度来看，展望2021你必须有一个相当大的变化，再过五年来看，未来很多物业公司都会变的为生活服务公司，第二个展望是说我们以为未来智慧社区有三个非常强烈的特征，有一个特征我而且不喜欢的智慧社区，最先有智能的硬件，各种互联网的探头，边缘计算服务器，这个的很比较清晰，和face ID，除了未来5G技术甚至还区块链技术，硬件这个东西踏进到社区是第一层变化。第二层变化会叠加过大量智慧软件，例如今天做的私有化定制，这样的话大量软件让完全不同用户在上面用，业主、物业和周边商家、政府，会自然形成是用整个网络，这两个之间不叠加之后，中国面向新时代展望，一定会出现智慧的服务，这个服务什么是今天按照科技效果叠加和创新肯定会会再产生的。
刚才我举的几个例子，比如说保险和入户维修嫁接之后，它会非常四方协作共赢的服务，今天在行业里面也需要提供了，比如说医疗和物业再生克制化，诸如未来社区养老和物业特点。所以我以为面向未来展望2019智慧社区，将来不断硬件的铺设，软件的完善，肯定会会有一种未来组合科技创新型的服务，这个我觉得是面向未来有这样的服务，当然会有为未来服务的商家，会产生相当多全新的机会，我认为它也是着眼未来新基建、新行业的标准。这是我的观点。
EDGELIVE地产行业线上圆桌会【第二期】预告！5月23日15:00-16:30主题：新基建下地产企业的数字化转型机遇分享嘉宾：徐晓仪|招商蛇口CDO兼招商蛇口数字城市科技公司董事总经理
黄澄|中南集团副总裁&首席信息官
李红卫|中国海外发展有限公司数字科技部总经理
陈磊|越秀地产流程信息部副总经理
薛晨宇|帆软软件基建行业总经理，帆软数据应用研究院资深专家
【专家参与】万宁|钛媒体集团联合创始人&首席研究官
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