合肥瑶海新站区房价分析及购房建议

长期以来，合肥的发展重点一直在西南地区，西南地区和东北地区的差距非常大。瑶海新站位于合肥东北部。由于产业定位和发展规划，该地区一直是合肥房价的萧条。即使规划了最密集的地铁网络，这种情况似乎也没有改变。

我统计了2017年合肥链家二手房交易情况，全市共交易3069套，瑶海新站区交易196套，占比6.4%56.8%。平均交易价格为14012元/平方米，平均交易价格为14012元/平方米121.9w，议价空间4.29成交周期为77天。

鉴于整体样本数量较少，一些社区的房价仅供参考。接下来，我将对瑶海新站的房价进行分析和评论。以长江路为边界，参照学区的分布特点，我将瑶海新站分为两部分：

1、长江路南板。具体范围为：长江东路与淮南铁路线相连，南飞河以东。

2、长江路北板块。具体范围为：长江东路至淮南铁路线至胜利路以北，板桥河以东。

本次分析涉及的数据为2017年全年，上一篇关于瑶海新站区的分析文章为2017年1月-9月数据详见本文《2017年前三季度合肥瑶海新站房价分析及购房建议》(公号小易论楼市)。

瑶海新站区是本次分析的最后一个地图。对于之前分析过的其他区文章，请关注我的官方账号小易论楼市，回复滨湖、蜀山、庐阳等区域关键词。

长江路南板

长江路南板共交易80套二手房，比2017年前三季度增加23套。40.4%，低于区域平均值。板块平均成交价格为16169元/平方米，较前三季度(15820元/平方米)上涨349元/平方米。议价空间基本持平，成交周期延长。

我在之前的文章中分析过，瑶海新站区的精髓在38中学区。没有这个地区，其他地区的房价基本上是可怕的。从全市来看，38中学不是一流学区，但最好的二级学校也是瑶海最好的公立初中（公众号小易论房地产市场和合肥真假学区住房-最新优质学区划分分析）。

区域内成交最好的小区还是御景湾，共成交12套，比上次增加了3套，成交均价为18144元/平米，略有上浮。但值得注意的是，成交周期几乎是板块内最长的。御景湾超过6成的成交都在110平米以上，总价超过200w也占一半，说明是偏改善社区。

紫云府，和平盛世和鼎元府邸，这三个小区是瑶海区成交均价最高的小区，同时成交量也不弱。更难为可贵的是，议价空间都只有1点几个百分点，相当强势。我觉得如果在瑶海区选改善性住房，非这几个小区莫属。

从房价地图上看，38中的老小价格基本都在1.3w-1.4w左右，对于中环路的这个位置，学区房的应有溢价基本没有体现出来。我觉得38中学区的老小都得不到学区的保护。在投资方面，没有太大的保留价值(公众号小易论楼市和你还在期待 ** 为什么我建议你卖掉合肥？

长江路北板块

长江路南板年前三季度相比，长江路南板017年前三季度增加23套。70.6%，高于区域平均值。板块平均成交价格为12501元/平方米，较前三季度(12380元/平方米)上涨121元/平方米。

香格里拉花园是该的社区是香格里拉花园，可谓异军突起。前三季度只有一套，第四季度只有11套。社区平均成交价格为13135元/平方米，占三室的一半，属于相对改善的社区。

信地城市广场成交量为7套，主要为公寓，平均成交价格为16818元/平方米，单价相对较高（公众号小易论房地产市场和合肥公寓可以买吗？合肥公寓投资的误解和建议）。我看了看。30多平方米的成了两个房间。应该有更多的礼物区。一个房间的平均价格可能在1.5w左右。信地城市广场主要靠近老火车站，大量流动人口支撑着一定的生活需求。

长江路北板块，除了几栋房龄较新的次新房外，大部分社区的平均成交价格都在1.1w-1.3w基本上和位置关系不大，连地铁入口似乎影响不大。

瑶海新站区限价房

在销售的新板块中，有五个限价社区，即：大众时代之光、浩天园、长虹世纪荣廷、当代未来城、百大东兴家园。这些社区的平均备案价格是9400-11799元/平方米不等，低于板块平均成交价格。以下信息来自我的小密圈:

大众时代之光靠近市区，备案价格在1.2w周边二手房平均成交价格在左右1.4w ，价格倒挂2000 元/平方米。据我的小密圈成员透露，大众时代的光线需要全额支付，然后添加5w-6w的号头费。这种价格其实没太大的吸引力，如果全款的话，我为啥不优先考虑滨湖的云谷呢？

浩天园新房备案价格基本为2000元/平方米，与二手房倒挂。据我所知，购买也需要全额付款。至于是否可以全额购买，我这么认为。例如，目前，您手中有一些现金，如果您有足够的还款流程，且房票符合条件，可以分为两部分分别作为首付购买两套房屋。

但如果你全额购买浩天园，你的计划就无法实现，那么全额购买浩天园对你来说就不值得了。如果你买了一个浩天园，你就失去了用杠杆买两套房子的可能性，那么这种杠杆损失可能比你全额得到的好处更大。

但是，如果你手里有很多套房，失去了购买新房的资格，或者不能再从银行借钱，那么仅仅作为一种投资，全额购买低于市场价格的房子是可以理解的。当然，前提是你不能用杠杆买两套房。

长虹世纪荣廷社区位于新站区的工业区。最近，质量问题也被曝光。新房子需要5w号头费和二手房价差不多，但是吸引力不大。

百大东兴家园和当代未来城是合肥市备案价格最低的社区，只有9500元/平方米左右，但据了解，应该已经清算。从地图上看，一个位于最东北角，另一个位于最东南角。无论如何，平均备案价格远低于周边价格，值得购买。

虽然当代未来城市的备案价格相对较低，但周边地区仍相对荒凉，短期内难以形成生活需求，附近有大量的新市场，仍难以实现。如果你想在少泉湖附近形成更大的收入，你至少需要经历一个大的周期，我认为至少需要5年（官方账户小房地产市场和合肥未来哪些地区的房地产更值得投资？

瑶海新站区其他新房

二手房的交易价格可以为新房提供参考。目前，瑶海新站区是合肥市平均新房备案价格最低的地区，未来将是需要聚集的地方。据初步统计，合肥市区和郊区县市区约有80个新市场，瑶海新站约占30个，占35%以上。

新站区工业主要是能源、电气、电力设备、机械制造、光电面板、汽车配件、物流运输等，主要是劳动密集型和资源和能源消耗产业。新站区的问题是工业区与居住区没有严格分离，工业区被居住区包围。虽然有利于生产和生活的结合，但工业生产造成的污染将对生活产生许多不利影响，这也是新站区房价一直相对疲软的原因。

从新房分布地图上可以看出，瑶海新站新房主要集中在四个区域：一个是老火车站，一个是少泉湖职业教育城，一个是烈山路附近，一个是长江路南。

少泉湖职业教育城和烈山路板块自然被新站区的工业区隔开，在一定程度上疏远了与城市的联系。与这种情况类似的是庐阳工业园区和双峰工业园区。除了工业污染的直接联系，导致北城房价疲软。

在这方面，肥西县的情况可能会更好。肥西县居住区与合肥经济开发区居住区直接交叉。中间没有工业区，离市中心政府区不远。此外，地铁3号线的直接连接使肥西县的房价接近市区。我们可以看到，肥西的房价远强于北城和新站，这足以看到工业对生活的影响。

事实上，还有一个尴尬的地方。少泉湖职业教育城和烈山路板块目前正在销售新社区，距离最近的地铁入口近2公里以上。如果按照地铁房1公里以内的标准，这些板块很难说真正意义上的地铁房。

从板块上看，我认为少荃湖职业教育城和烈山路板块相对劣势。他们的许多备案价格都在1.4w ，被高估了很多。除了几个社区在地铁入口有一点优势，其他绝大多数没有成本效益，基本上是整个合肥投资价值最低的地区，这两个板块依赖于合肥平均房价的提高（公小房地产市场合肥庐阳北瑶海新房成本效益排名，值得买，不值得买？

如果从工业分布的角度来看，肥东靠近瑶海地区，由于没有工业区的障碍和地铁2号线的支持，情况可能会相对较好。因此，瑶海区长江路以南的社区较好，该地区的记录价格大多在1.2w-1.3w左右，相对符合预期，应优先考虑瑶海新站区。

瑶海新站区房价分析和购房建议

虽然瑶海新站区是合肥的价格萧条，但不是价值萧条。大多数新社区的价格太高，不值得投资。对于刚性需求和投资需求，我们应该首先考虑从合肥西南地区开始（官方账户小房地产市场和合肥西南地区新房性价比排名）。只有当西南地区的库存消化完毕，或者价格逐渐上涨到一定高度时，瑶海新站才能解决问题。

如果你考虑在瑶海新站买房，我认为你应该优先购买限价房（公众号小易论房地产市场和2018合肥购房策略-最新房性价比清单）。如果限价房购买门槛过高或消化完毕，考虑长江路南板，最后选择少泉湖职业教育城和烈山路板。无论如何选择，都应优先考虑离地铁入口最近的社区，尽量在1公里以内。

投资小心进入少泉湖职业教育城和烈山路板块。通过小密圈成员的咨询，我们了解到，由于价格相对较低，许多人对该地区的外国住宅更感兴趣。但我想提醒的是，从区域规划和产业布局的角度来看，这两个纯粹需要定位，过度改进的产品需求空间不大。

虽然洋房单价相对较低，但面积相对较大，导致总价超过150w甚至接近200w，那么，如果以后卖的时候总价这么高，为什么不选择西南地区来改善呢(官方账号小易论楼市和合肥200万能买什么房子？)。买的时候很爽。卖的时候会知道改善不需要，没人接手的结果就是降价卖。

另一个需要提醒的是，这两个板块有太多的新房要出售，需求相对较少，更不用说有这么多的空间了。在未来几年集中交付房屋时，二手房屋可能与新房屋竞争，我认为投资可能不那么容易。（搜索关注公共账户小易房地产市场，更多关于合肥房地产市场的真相将出现在您面前）

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