物业行业多种经营分析！案例分享

一、什么是物业多种经营

“多种经营”的本义是指通过将企业的主业与横向、纵向和侧向等延伸领域的辅助产业有机结合，使人、财、物等各种资源能够综合利用，从而使主产业稳定收入的同时，更大幅度的创利增收。“物业多种经营”是指物业服务企业在提供基础物业服务的同时，通过开发、运营、管理等方式，开展与物业服务相关的多元化业务活动。这些业务活动旨在增加物业企业的收入来源，提高服务质量和效率，满足业主和租户多样化的需求。

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二、国内物业多种经营现状

物企上市潮，资本强力介入，企业间的竞争日益激烈;随着人们消费需求的升级，对于居住环境的服务质量要求日益提升，开展社区多种经营成为物企一致选择的“生存之道”。

一方面，资本对利润的追逐，加深了物业管理企业之间的竞争，推动了物业管理行业的市场化进程，在这样的环境中，唯有从管理向经营转型升级才能解决企业的生存及发展问题。多种经营对于物企的业绩贡献不可忽视。人力成本、物价上升，物业费上涨遥遥无期，物企的生存变得更加举步维艰，寻找新的利润增长点迫在眉睫。上市公司要“讲故事”，未上市的公司要“生存”，多种经营即成为必选题。另一方面，在市场机会层面，房地产市场的发展和变化给物企提供了房屋租赁的市场环境，房地产开发的多样性和房屋功能的多样化趋势也为物企开展多种多种经营提供大量的市场机会。此外，人们生活水平的提升，需要更定制化的需求。人们的对于房屋的要求已不仅仅是解决居住问题，而是上升到保值增值的层面，业主的消费升级、资产管理需求对于物业公司来说既是机遇又是挑战。因此，物业多种经营作为经营与物业管理的有机结合，在新时代中有其发展的必要性，也有着广阔的市场发展空间，可以给企业带来比基础物业服务更高的利润，但同时这种投资回报的实现过程较为复杂、涉及变数多。总之，物业多种经营是物业管理行业的必然趋势和发展方向，物业管理企业要根据市场变化和客户需求，不断创新和改进，提供更加专业化和多元化的物业管理服务，实现物业管理的高质量发展。

三、多种经营的分类

1、生活及综合服务：为业主提供家政服务、维修服务和社区零售服务；

2、代售服务：包括代售飞机、车船票、旅游联系、订餐订宾馆、物流等业务，以满足业主的便利需求；

3、社区资源服务：在电梯、园区等公共场所设置广告位，为商家提供宣传平台，并与业主委员会分配收入；

4、租售服务：为业主提供房屋出租、出卖的中介服务，帮助业主和潜在租户或买家找到合适的交易对象；

5、金融服务：进行电、天然气等费用的代收代缴工作；

6、家居家装服务：提供与房屋相关的装修和装饰服务等。

四、多种经营标杆物企分析

（一）碧桂园生活服务集团股份有限公司

公司介绍：

碧桂园生活服务集团股份有限公司(简称“碧桂园服务”)创立于1992年，2018年6月19日在香港交易所主板上市，2020年全面升级品牌。秉承“服务成就美好生活”的品牌使命，碧桂园服务为住宅、商业物业、写字楼、产业园、政府大楼医院、学校及其他公共设施(如机场航站楼、高速公路服务站、文旅景区)等多种业态提供专业服务。碧桂园服务倡导“专业，真心、创新、诚信、业绩”的企业文化，通过开拓新服务，发展新科技，打造新生态，创造多元价值，建立让客户信赖的服务品牌，持续为人们提供全程无忧的服务，提升生活品质，促进资产增值，推动社会人文素质进步。

图片来源：碧桂园服务官网

多种经营业务：

碧桂园服务围绕社区成熟发展周期、业主家庭成长周期和房产价值周期，进行系统地研究、规划和实施，构建了社区生活服务全周期覆盖的生活服务平台。开展业务包括社区传媒、本地生活、家装服务、资产运营、社区保险等。

（1）社区传媒

社区传媒即社区生活全场景营销服务，碧桂园服务拥有近万个社区的媒体资源，能通过多种形式的媒体传播触达3000万高端住户群体，可为客户提供精准化、多元化的广告投放服务。

（2）本地生活服务

本地生活服务业务主要立足楼下“一刻钟便民生活圈”，为用户/社会各机构提供好产品、甄选好服务；业务涵盖了社区生活类的家政、新零售、洗护及社区新能源等。

（3）家装服务

家装服务即全品类，一站式家居定制服务，凤凰置家是碧桂园服务旗下家装家居服务商的综合性服务平台，即从售前产品研选、集中资金监管、售后服务保障三大模块，为业主提供从新房子的毛坯装修、精装加载，到存量旧房的二次装修，租售翻新等家装家居服务。

（4）资产运营

资产运营即社区房屋租售管理服务，有瓦是碧桂园服务旗下的房屋经纪机构，为业主提供：房屋买卖、房屋租售、代办过户、商铺租赁等服务，随着业务体量的扩充，有瓦已开拓资产管理咨询、新房代理等服务。

（5）社区保险

社区保险包括C端产品（家装险、家财险、医疗险、重疾险、寿险、养老保险、年金险、长期护理险）和B端产品（商铺责任险、家装险、团体意外险、企业财产险、雇主责任险）。

（二）雅生活智慧城市服务股份有限公司

公司介绍：

雅生活集团成立于1992年，为香港联交所上市公司（股票代码：3319.HK），位列中国物业服务综合实力百强企业TOP2，业务涉及物业服务、社区商业及城市服务。截至2023年06月30日，雅生活集团合约面积已突破7.6亿平方米，在管面积突破5.7亿平方米，服务项目4625个，覆盖全国31个省、直辖市、自治区，进驻全国222个城市。

秉承“呵护一生，温暖一城”的使命，雅生活集团以领先全国的全业态、全场景、全链条服务能力，致力于成为中国卓越的品质服务运营商，为每一座城、每一个人缔造幸福生活。

图片来源：雅生活官网

多种经营业务：

雅生活社区商业作为雅生活集团三大核心业务之一，围绕家庭服务和政企服务两大客户类别，通过自营孵化、跨界合作和产业投资等方式不断提升专业化服务能力，打造全链路覆盖、全场景融合、全龄段触达的社区商业服务产品。

（1）政企客户服务体系

政企客户服务体系即围绕政企客户日常管理与经营需求，针对不同运营场景，通过多元化、一站式服务能力，为客户提供专业解决方案，包括

①装修工程服务：拎包交付、公装工程、局改翻新、软装宅配；

②后勤保障服务：企业团餐、清洁洗护、工程维修、环境治理；

③采办定制服务：商品采购、礼品定制、文旅团建；

④资产管理服务：物联网智慧照明、商业租售运营、空间场地运营、广告传媒营销、车辆充电运营，智慧停车运营。

（2）家庭客户服务体系

家庭客户服务体系以家庭客户的生活场景和房屋服务需求为核心，通过人、资产、社区三大维度的服务运营，为客户带来专业、多元、高品质的美好生活服务，包括

①居家生活/家装宅配服务：小雅装修、小雅保洁、小雅维修、小雅洗护、小雅园艺、小雅代办；

②资产管理服务：房产租售运营、车位交易代理；

③社区零售服务：乐享果园、乐享生鲜、乐享酒庄、乐享家清、乐享粮仓；

④文旅休闲服务：团队游、度假游、研学游。

（三）万物云空间科技服务

公司介绍：

2020年，万科物业发展股份有限公司正式更名为“万物云空间科技服务股份有限公司”（以下简称“万物云”）。万物云包含Space（空间）、Tech（科技）和Grow（成长）三大模块。Space模块包含归属社区空间服务的“万科物业”、“朴邻发展”，归属商企空间服务的“万物梁行”、“祥盈企服”，以及归属城市空间服务的“万物云城”。Tech模块包括“万睿科技”、“第五空间”等，分别提供软硬件服务能力、数字运营和行业人工智能服务、搭建社区住户&商户线上服务平台。Grow模块的“万物成长”是公司的孵化器，持续连接成熟企业、孵化创新企业。2022年9月，万物云在香港联交所主板上市。作为一家科技引领的全域空间服务商，万物云致力于打造产业级共享服务平台，基于空间物联技术及应用，构建产业互联生态。截至2023年6月30日，全国范围内在管住宅物业服务项目3586个，商企物业服务项目1958个，智慧城市服务项目96个。

多种经营业务：

（1）二手房租售及新房置业服务

“朴邻”是万物云旗下社区房产经纪服务商，提供包括二手房租售、新房置业、房屋托管打理等资产服务。深耕物业服务社区，凭借对社区房源的全面认识，精准、高效、透明地对接房源和客户需求，高效促成交易，并可为客户提供稳定可靠的签约后保障及长期的社区资产服务。

图片来源：万物云官网

（2）房屋装修与美居焕新服务

“万物研选”是万物云旗下房屋改造焕新品牌，致力于为居家住户提供房屋美容、 家具换新、柜体定制、厨卫改造、阳台封窗、全屋装修、窗帘灯饰等多系列房屋焕新升级服务，并为客户提供一站式研选家居货品、拎包入住服务。

图片来源：万物云官网

（3）广告业务

广告/公共资源是万物云社区生态整体战略布局中的一环，可以实现万科物业广告资源变现，形成规模增长能力，实现资源高效对接落地，通过广告载体连接优质广告主，更好地满足社区用户需求，共建社区生态圈。

（4）第五空间

第五空间定位为“社区住户、商户线上服务平台”，以“住这儿+邻居”为线上载体，给予深度资产服务与社会生活服务，提高用户粘性，通过服务、商品、权益、内容等方式将线下住户、商户转化为线上用户，打造链接社区居民与社区商业的平台。其中社区MALL是一款社区商业场景下商户经营性工具，为商户提供一个“安心、参与、信任、共生”的社区商业联盟平台，通过电子化手段，以最短路径链接业主与商户，最终提升社区商业整体经营价值。承接万物云在大家居领域的战略落地，以数字化平台为载体，通过对住区客户流量的导流、运营，连接泛家居产业中的各类合作伙伴及客户，按品类开展垂直经营，打造形成万物云住区空间新的服务产品。

图片来源：万物云官网

（四）金地智慧服务

公司介绍：

金地智慧服务成立于1993年，是金地集团旗下提供物业管理服务、资产和客户资源运营的平台, 中国物业管理一级资质企业，中国物业管理协会名誉副会长单位，广东省物业管理协会副会长单位，深圳、南京、武汉等物业管理协会副会长单位。秉承“精品服务 真情关爱”的服务理念，30年来坚守初心、秉持匠心，基于对行业发展大势的研判以及人民对美好生活的向往，致力于成为多业态覆盖的综合服务运营商。面向未来，启动“3+X”战略布局，住宅物业、商业物业、城市服务、空间科技及团餐服务五大业务版块全面发力，重新定义物业服务的广度和深度。

金地智慧服务起步于深圳，截至目前，服务覆盖200余个大中城市，管理项目包括住宅、产业园、学校、商写、政府机关、城市服务、团餐等多种业态，服务近500家政府机构、开发商、知名大型企业总部、物业企业。

图片来源：金地智慧服务官网

多种经营业务：

金地智慧服务紧密围绕“资产全生命周期”和“家庭全生命周期”两大主线进行全产业链业务布局。开展增值业务包括房屋配套服务、房屋租售业务、车位经营以及互联网销售平台等。

（1）资产管理服务

金地置家依托金地智慧服务自身资源和服务优势，为业主提供不动产保值增值服务及房屋资产全生命周期服务。金地置家专注于房屋租售业务，提供房屋转让、房屋租赁、房屋管理、商铺租赁、代办过户等服务。

（2）家装服务

想新家科技服务承接金地智慧服务在大家居领域的战略落地，以住宅全生命周期为主线，以数智化平台为载体，致力于为客户提供领先的定制收纳产品与局部装修服务。

（3）智慧享联

智慧享联为客户提供“互联网+物业、互联网+物联网、互联网+云服务”三套不同的解决方案。智慧享联统筹搭建了智慧社区平台（智慧门禁、智慧车场、智慧安防与监控、智慧网络）、智能家居平台与享家社区服务平台等基础物业服务及全产业链服务新业务一起，组成了“智享生态圈”。

（4）维修服务

金地想家帮是金地智慧服务自营维修服务品牌。金地想家帮服务于C端、B端、G端用户，提供居家维修、家电清洗、墙面焕新、白蚁防治、精装维保、防水修缮、工程改造等一站式综合维修服务。

（5）资产经营业务

主要以具备地产思维及专业能力的营销团队为开发商提供车位、新房以及其他尾盘物业等房地产的营销策划及销售代理服务，致力成为开发商最信赖的合作地产服务商。

（6）社商业务

社商业务雏形始于节日礼盒销售，历经4、5年发展，目前聚焦于为社区业主提供差异化的IP产品，包括：优质商品（IP商品）及到家服务（IP服务），商品类具体涵盖生活高频刚需类、产地特色商品、时令果蔬、粮油副食等，服务类主要提供开荒保洁、车主服务、衣物干洗、家政服务等，通过“想家社区APP线上平台+想生活市集线下活动”相结合的模式，全方位、全渠道满足社区业主多元的居家生活需求。

（五）旭辉永升服务

公司介绍：

永升服务是旭辉控股旗下的服务品牌，成立于2002年，并于2018年12月在香港主板上市，是一家拥有一级资质、享有良好声誉且快速成长的智慧城市服务品牌。曾连续多年获评中国物业管理服务百强企业。截至2022年6月30日，永升服务管理规模超过2.08亿平方米，签约面积超过2.91亿平方米，成功进驻全国117座地级城市，为超64万户居民提供美好生活。

多种经营业务：

（1）资产管理服务

“租售中心”是永升生活服务集团旗下经纪业务服务品牌，社区资产转化率达20%以上。物业资产管理服务包括：尾盘代理、房屋租售、房屋买卖、房屋托管、民宿运营、车位代销、资产配置评估。

（2）车位销售代理服务

“悦泊乐停”是永升生活服务集团旗下车位销售代理服务品牌，以“资产去化，变现增值”为目标，为开发商在项目首开或交付后提供车位价值评估、车位销售代理、车位资产运营、数字化车位管理等业务。

（3）置家服务

“旭惠美家”倡导专业、品质、环保的理念，通过整合专业品牌家居资源，为业主提供一站式的置家服务，并通过“主材+设备+家具软装+智能家居+家居日用品”全品类产品供应链及全套运营服务，赋能房企、物业、装企等B端客户。同时为C端消费者提供线上咨询、选品、线下体验、家居空间整体设计、家居产品优选配置、物流配送、上门安装等服务，致力于实现产品交付即入住的生活体验。

（4）社区新零售

“永升芯选”是永升生活服务集团旗下线上商城。“永升芯选”包括社区团购、到家服务、永升定制、社区匠品等多个栏目，通过“永升芯选”成功打造年度千万级、季度百万级商品，近百款SKU，销售范围覆盖全国十大区域，业主消费覆盖率超10%。，形成互惠互动的社区新零售。

五、总结

综合来看，物业多种经营是物业管理行业的必然趋势和发展方向。物业管理企业要根据市场变化和客户需求，不断创新和改进，提供更加专业化和多元化的物业管理服务，实现物业管理的高质量发展。启聘人才科技作为泛地产行业招聘专家，一直致力于泛地产行业（涵盖大基建、建筑材料、地产开发、商业零售、物业资管、酒店公寓、产业运营、文化旅游等八大板块）的中高级人才的研究和匹配。

The end.

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