案情摘要

物业企业在提供服务期间利用小区公共部位产生的停车费、广告费等收入，在扣除合理成本后，属于小区全体业主共同所有，应计入公共收益。实践中，有些小区存在公共收益账目不清、不及时结算等问题。本案起因是物业服务合同到期，物业企业退出小区管理，但业委会与物业企业之间对于物业企业应移交的具体公共收益数额发生争议，业委会遂向法院起诉物业企业要求返还公共收益并支付利息。审理过程中法院委托对争议时段的公共收益的收入和支出进行审计，依法确定了应否扣减的金额，最终支持了业委会的部分诉讼请求，判决后物业企业未及时履行生效判决，最终被强制执行。该案反映出法院能够解决的小区公共收益账务问题是有限的，业委会和物业企业唯有日常规范操作才能真正避免矛盾爆发和资金风险。

闵行区海联花苑业委会（甲方）与怡新物业企业（乙方）签订《物业服务合同》，委托怡新物业企业提供物业服务。怡新物业企业收取广告费、停车费后进行代管，一部分按《物业服务合同》约定属于其分成，一部分用于日常支出，还有一部分存入业主大会专项维修资金账户。

服务到期撤离小区时，怡新物业与小区业委会未能协商解决好物业服务期间小区公共收益的结算问题，业委会于2017年9月向闵行区法院起诉怡新物业，要求返还海联花苑小区2006年7月1日至2016年12月31日的公共收益，共计940,419.26元，并支付自2013年7月1日起的利息按年利率6%计算。

物业企业辩称，认可所有审计报告，但不认可业委会提出的结算时间段，仅2013年7月1日至2015年12月31日的账目需要进行结算。同时，小区工程、维修、材料费用均由其支出，这些垫付的开支需要从公共收益中扣除。小区物业费也一直未曾涨价，物业企业入不敷出，曾多次与业委会商讨，没有完成收益结算的原因是撤离小区后没有接到结算通知。

闵行区法院审理后判决支持返还截至2016年3月31日的公共收益770,907.70元，对利息不予支持。主要理由：（1）怡新物业企业提供物业服务期间利用小区公共部位获得的广告费、停车费等公共收益应当属于小区全体业主共同所有。在物业服务合同的权利义务终止后，怡新物业有义务移交由其代管的公共收益，应当将结余的公共收益返还。（2）具体的公共收益数额，时间段根据双方曾达成的协议确定，其中，2013年7月1日至2015年12月31日期间应返还的公共收益，按诉讼前已形成的审计报告直接进行计算，公共收益余额减去归入维修资金的金额、未结算维修资金的金额；2016年1月1日至2016年3月31日期间应返还的公共收益，诉讼过程中由法院委托进行审计，并根据审计报告结合法律规定进行认定，停车费收入减去有业委会主任签字的支出金额。（3）双方未就利息进行约定，且双方一直未能结算公共收益，在公共收益金额确定前要求支付利息于法无据。

本案中，怡新物业要求将垫付的维修费用扣除，由于无业委会人员签字或业委会盖章的金额，法院认为无法确认系为小区维修发生之费用，亦未获业委会认可，故不应予以扣减。法律原理在于，住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后维修和更新、改造之资金，属于全体业主共有，需要严格法定程序及相关业主讨论通过方可使用。《关于进一步规范本市住宅小区公共收益管理相关工作的通知》出台后，公共收益不得列支属于专项维修资金使用范围的项目。

本案中，虽然业委会和物业企业对具体问题有诸多争议，但好在从2011年到2015年的公共收益收支情况都有审计报告，而且争议双方对审计报告都予以认可，所以法院最终依据历年审计报告确认了应返还的公共收益金额，足以说明审计的重要性。同时，需要注意到，诉讼过程中法院委托的审计报告特别提示了审计人员提出的问题：物业企业提供的财务资料未发现有广告收益、租赁收益，故无法对此进行审计确认，支出金额进行了审计，但所有支出中均未见业委会盖章确认，是否在本案中结算，请法院确定。

由此可见，如果财务资料缺失，审计人员无法开展工作，且审计是针对财务事项，业委会自身工作如果不规范，审计人员也无法直接提出监督意见。对此，具体资金收支的真实性合法性问题需要由业委会、物业企业在日常工作中加强管理、防范自身风险。

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