司法部案例库｜不能判决物业费打折的依据

>>律师代理某物业公司参与某业主

诉其物业服务合同纠纷二审案

案情简介

甲物业公司为A小区提供物业服务，与业主签订前期物业服务协议，约定物业费标准为1.1元每月每平。因部分业主未按期交纳物业费，甲物业公司提起物业服务合同纠纷之诉，要求业主支付物业费及违约金。业主以物业服务不达标为由要求降低物业费标准。

一审判决判令业主按约定物业费标准的80%给付物业费。甲物业公司不服提起上诉，二审判令撤销一审判决发回重审。发回重审一审判决判令业主按双方约定的物业费标准给付物业费。业主不服，提起上诉，二审判决维持原判，驳回上诉。

代理意见
《物业管理条例》第24条表述的是建议物业服务企业采取招投标方式，并非强制所有物业服务企业都必须招投标，该规定不属于效力强制性规定。未通过招投标程序，不代表合同无效。
被上诉人的收费标准未超过佳木斯市政府指导价格，1.1元每月每平米的标准是双方在合同中明确约定的，对双方有约束力。上诉人对被上诉人提供的物业服务不满意应通过成立业主委员会更换物业公司的形式维权，拒绝交纳物业费只会导致物业服务因缺少经费而无法完善。
判决结果：驳回上诉，维持原判
裁判文书
黑龙江省佳木斯市中级人民法院（2022）黑08民终290号民事判决书。本院认为，物业合同是公共服务合同，认定物业服务质量时，应考虑物业合同服务范围内大多数人的评价和政府有关管理部门的评价意见。上诉人未举示出物业服务合同服务范围内大多数人的评价意见、相关管理部门责令整改或行政处罚等相关证据。且其举示的证据尚不足以构成其免除或者少交物业服务费的抗辩事由，故上诉人主张不交或少交物业服务费，本院不予支持。 
案例评析
物业服务合同纠纷案件争议焦点较为固定，就是物业服务质量是否符合约定。业主通常以物业费标准过高，物业服务质量较差为由拒交物业费。
物业服务合同是对整个小区公共部分提供服务，而非对单个业主提供1对1的服务。
物业费标准是在前期物业服务合同中明确约定，对全体业主有约束力。部分业主对物业服务合同的公共性不理解，认为物业公司没有对自己提供任何服务，收取高额物业费不合理，要求降低物业费，导致物业公司必须通过诉讼程序维权。原审一审判决按照部分业主的主观评价，降低物业费标准是没有法律依据的。
发回重审判决指出物业服务合同是公共服务合同，必须以大多数业主的意见及政府有关管理部门的评价意见为准。又从业主举证不能应承担不利后果的角度，判令业主按合同约定标准给付物业费，未支持违约金，维护了物业服务合同的稳定性，起了良好的指引作用。
结语和建议
物业服务与百姓生活密切相关，优质的物业服务能提升百姓的幸福感，有利于构建和谐社区。近年来，物业纠纷案件受案数量呈上升趋势。而各地各级人民法院在审理物业服务合同纠纷案件中的裁判思路不同，导致同案不同判，建议出台新的司法解释指导审判实践，完善我国物业服务的立法制度，助力构建和谐社区。


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