物业费催收为什么一定要保留书面催收证据？

【案情回顾】

赵某系某小区业主，入驻小区后，长期以各种理由拖欠物业服务费。物业服务公司多次讨要未果后，遂以业主为被告向法院提起物业服务合同纠纷之诉，要求业主支付拖欠的物业服务费并承担相应滞纳金。被告抗辩称物业服务公司在诉讼前从未通过书面方式向其催要物业费，因此请求法院驳回诉讼请求。

【诉讼争议】

书面催收是否为物业公司提起诉讼的前置程序？

【法院意见】

原告对被告拖欠物业费未进行书面催收，不能向法院提供向被告催收物业费的有效证据，故法院对原告的起诉不予受理，裁定驳回其起诉。

【律师提示】

现行法律法规并未将“书面催收”作为诉讼的前置程序，但“书面证据”相较于其他种类的证据而言更容易保存与辨识，因此很多法院会要求物业企业提供书面催收的证据。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”实务中，法院可能会依据此条要求物业企业在起诉时提交书面催收的证据。为保险起见，物业企业应当及时向业主行使权利，并保留书面催收的证据。

【书面催收证据的认定】

既然书面催收证据是主张物业费和证明诉讼时效中断的重要证据，则案件审理时必将对此进行审查。书面催收证据是否有效，至少需要明确催收的对象、催收证据的形式两点因素。

● 物业费催收的对象可包含业主和实际使用人。

● 物业费催收的形式。催收物业费，主要是通过电话联系、上门催收、张贴或邮寄催费通知单、小区张贴公告等形式。

【如何形成书面催收证据】

● 电话、微信、短信、QQ、电子邮件联系催收

1、联系内容应体现：

（1）双方的身份信息。

（2）欠费的期间和欠费的金额。

2、向业主电话联系催收应保存通话录音；微信、短信、QQ、电子邮件催收应保存记录。

● 上门张贴催费通知单或律师函

1、催费通知单上应写明门牌号、业主姓名、欠费金额、欠费时间以及应交费的时间等。