物业公司催收物业费，法院为何发出司法建议书？

随着物业服务合同纠纷的增多，在业主不交物业费时，物业公司通过诉讼程序进行催缴往往是一种比较常见且有效的手段。但在近期，某物业公司催讨物业费的过程中，法院却向其发送司法建议书，并明确告知对该小区内同类案件将按同一折扣比例判决业主缴纳物业费。

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原来，从2020年至今，法院已经受理了200多件该物业公司起诉该小区业主交纳物业服务费的案件。在案件审理过程中，小区业主普遍认为，虽然该小区号称“高档小区”，但是物业服务与合同约定有很大差距，小区里有人养鸡养鸭，还有业主违规加建，小区经常有外人来往也没人管，更不用说日常保洁、绿化养护，所以大多数业主都没有缴纳物业费。在案件的审判过程中法官了解到，该物业公司提供物业服务在绿化维护养护、日常保洁清洁、安保安全、小区水系维护等方面确实存在瑕疵。法院综合考量物业服务质量、该小区同类案件的判决情况等因素，酌定业主按合同约定的部分折扣缴纳物业费。同时，为促进物业公司提供更优质、更高效的管理和服务，对物业公司要求业主支付违约金的诉讼请求不予支持。

个案的判决并没有实质上解决该小区物业公司与业主之间的矛盾，仍有业主不缴纳物业费，物业公司继续将未缴费业主起诉至法院。后续的调解中，业主表示愿意按照生效判决的折扣缴纳物业费，但物业公司却无法达成一致。最终法院向物业公司发出了如上的司法建议书：

对该物业公司现在提起诉讼的物业服务合同纠纷案件，如果和此前同一物业服务区域、同一物业服务期间有生效判决，将按同一折扣比例判决。

在处理物业纠纷案件中，我们发现，因物业公司与业主之间的信息不对称、物业公司服务质量瑕疵、业主维权意识高等原因导致物业纠纷数量急剧上升。在这类案件中，业主往往存在认识上的误区：

一是从众心理，认为法不责众。尤其是在物业公司服务存在一定过错的案件中，部分业主往往认为只要业主团结起来集体拒绝缴纳物业费，物业公司甚至是法院就会无可奈何。有时，部分业主还会把其他业主不交物业费作为自己不交物业费的理由。甚至在诉讼阶段，部分业主依赖于其他业主提供的证据支持自己的主张，在没有自己的答辩意见时陈述与其他业主相同。

二是主观归责于物业公司。业主往往不了解物业公司的服务范围，认为房屋存在问题、小区存在问题，全部需要物业公司解决，只要不解决，那就不需要交物业费。在遇到房屋漏水、财物失窃、邻居违章建设等侵权行为时将侵权责任盲目归责于物业公司并拒绝缴纳物业费。不区分开发商、物业公司以及其他业主等责任，主观认定物业公司应该承担全部责任。同时采取不当的维权手段，试图通过拒交物业费弥补自己的损失。

我们认为，业主和物业公司作为相互依赖的关系，应站在对方的立场上考量，为物业服务的良性循环，建立美好舒适的小区环境而共同努力：

作为业主，在对物业公司提供服务存在异议时，应及时向物业公司提出意见、建议，尽量通过协商方式解决问题，也可以向相关物业公司的主管部门反映物业公司服务质量的问题，督促物业公司改进服务。必要时可提议召开业主大会解聘现有物业公司，重新选聘新的物业公司。如均以物业管理服务存在瑕疵而拒交物业管理服务费和车位服务费，甚至采用一些过激的行为来“维权”，除了致物业管理服务正常运行所需要的经费无法得到保障，亦会给物业公司和所在小区带来不良影响，从而导致物业管理服务恶化，最终损害到业主的权益。业主也应对物业公司给予一定谅解,尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出,应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。

作为物业公司，在收到业主的投诉和建议后，也应积极、及时地为业主解决问题，考虑业主的意见及切身利益，积极改进物业管理服务中的不足，努力提供与法律规定和合同约定相适应的服务，以获取业主的认可。对小区管理及需要公示的内容及时公示，消除业主心中疑惑。