物业管理的计划控制与反馈控制（强烈推荐阅读）

文/吴龙

——维珍科技有限公司创始人、原金地物业数字化总经理

——2024.3.28上海“AI创新生态物业智美生活”高峰论坛（文后附报名通道）嘉宾

传统的物业作业管理主要思想，在于“计划”的执行到位。IFMA的理念也是这样。

一个“好”的项目管理，追求尽可能用“计划”的作业减少意外停机，保证运行质量。

上述“计划”思路有两个重要的前提条件：1、充足的预算和资源；2、高管理水平。

实际落地中，发现除普遍预算紧缺之外，为非标的（地区、业态、居住情况、交付时长）项目制定一套普适、每年复用的“作业计划”是极其困难的。

为此，我们用“反馈控制”理论替换了“计划控制“，同时，我们对物业管理基础服务的目标定义为：“对目标状态的保持”，即对清洁、绿色目标的保持、对设施设备运行状态的保持、对环境安全风险状态的保持。为了实现结果状态保持，有如下要点：

1、状态测量。要解决问题就必须先看到问题，用客观、量化的数据描述业务状态。

2、干预。状态数据低目标值，则需安排相应的作业干预。

3、质量管理。作业的质量检查和控制。

4、状态测量。检查状态数据是否达到目标。

一个简单的例子是说，绿化业务中一个指标是“灌木新枝不得长于10cm”，那么在检测到长于10cm时则安排修剪作业。更为复杂一点的例子，我们通过电梯“缺陷检测“和”客户报事“的状态数据安排精确的作业干预，在短时间实现了电梯意外停机次数的大幅度下降。

“反馈控制”的另一个好处是说，我们通过不断的对状态Y和相应干预X的数据监测，来找到保证Y的最优X，在成本上和效率上的最优。

另外一点，在物联网传感器应用上，过去大家普遍关于“监测“，即可能监测结果状态，也可能检测过程，而这些数据，”计划控制“并不需要。从“反馈控制”来看，结果状态监测数据是“干预“重要的可信数据来源。

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