上海金茂大厦：中国第一座超高建筑，持续20年的物业管理探索

金茂大厦在1998年竣工时是当时中国的第一个超高层建筑，高420.5米，88层，总建筑面积高达28.7万平方米，主要分为办公区13万平方米、酒店区域7万平方米、裙房、购物、餐饮、娱乐区域3万平方米，地下车库6万平方米。1994年正式启动，1998年正式竣工，于1999年8月28日全面开业。2019年统计，金茂大厦日均客流量达到15,000人到16,000人，包括酒店入住旅客、大厦参观访客、常驻办公人员等。

■ 金茂大厦是上海最具历史性的地标建筑之一

■ 88层观光层俯视视角

2000年被评为全国优秀示范大厦。2012年通过能源管理体系认证，金茂大厦成为国内第一个获得能源管理体系认证的公共建筑。2013年-2019年期间先后获得LEED金级、铂金级认证，BREEAM出色级别认证和BREEAM中国区年度运营奖，成为拥有LEED+BREEAM运营双认证（最高等级）的超高层建筑。

■ 机房设备二维码管理

■ 面部识别门禁

■ 金茂大厦地下车库

金茂大厦物业管理项目组在运营方面有三大核心技术——能源管理、计算机设施设备管理和空气品质管理。

能源管理方面，应用能源数据收集平台，采用计量系统对大厦冷冻水、冷却水、采暖热水、生活用水、饮用水、蒸汽、小品水、软水等流体进行能量计量，对大型设备耗电量进行自动远程计量，并以数据库形式进行记录，方便查阅和分析历史数据。

计算机设施设备管理方面，在大厦落成后保留了曾经参与建设的多名专家，先后以MP2、CFMS、EAM等资产软件为平台对大厦所有设施设备维护进行管理，系统详细记录下维修记录、维修人员、设备前端、后续措施等信息，同时管理团队对系统也运用熟悉。

根据国际通用的空气质量标准订立系统规范的室内空气品质管理体系。大厦室内每日空气质量均为优、良等级。管理团队并未采用尖端高技术，也未采用过静电除尘等措施，主要依赖于扎实过硬的预防性维护工作（定期更换滤网，巡检时仔细观察使用情况等），以及对二次装修管理的高要求（严格审核图纸，规定使用绿色材料，密封施工空间内所有风口等措施）。