“越汇食品”的精益管理带给物业管理人的启示

2023年12月31日20:30，深圳湾体育中心“春茧”体育场，罗振宇“时间的朋友”跨年演讲如约而至。

罗胖持续向身边的朋友发起请教，收集了让人眼前一亮的人、事、物。在众多的案例中，给笔者留下印象最深的是“越汇食品”的精益管理。

越汇食品，在河南省鹤壁市淇县高村镇。主要的业务是做火锅食材，最出名的是乌鸡卷，卖给下游的食品批发商，或者是终端火锅店。

这家制造业企业，听起来很普通，也不大，却把精益生产的能力发挥到了极致。他们精益生产的核心精神是“不浪费”。

先看内部的精益化，这家公司的办公区，所有人站着办公，累了随时去休息区，效率显著提高。

还有一项额外的好处，所有人都站着办公，工位拉通、台面架高，就没有了卫生死角，各自负责各自区域的卫生，偌大的厂区居然只有一个保洁员。

在精益化的精神下，每个微小动作，都有优化空间：比如，去火锅店推销产品，要怎么做。

不能开好车上门，否则会招客户反感；

带上样品，还要带上锅碗瓢盆让客户现场试吃；

不能正午去，因为饭点最忙；也不能下午去，因为店员要休息。最好的登门时间是中午一点半；

现场做乌鸡卷，做8份试吃，给老板和主厨，还要给店里的顾客；

重点来了，先问顾客的反馈，吃人家的嘴短，用顾客的反馈搞定老板。

大家品尝完，你作为销售员，先不要问老板和总厨，而要先问顾客：“好不好吃？9块钱两个，贵不贵？”

免费送的嘛，大部分顾客肯定会说“好吃好吃”，“不贵不贵”。

这样一来有什么效果？

第一，对冲了老板个人的口味偏好。再好吃的东西也会有人觉得不好吃，但8个人里有6个人都觉得好吃，就算老板自己觉得不好吃，也不会觉得是产品问题了。

第二，这件事在餐馆老板那里，已经变成了另外一件事：不是一个供货商要卖我一个新产品，我要不要买的问题，而是我的客人需要且觉得好吃不贵，我要不要满足客人需求的问题了。

你想想，就这一套长期迭代才成熟的组合拳，能消灭多少客户拜访时间上的浪费？成单率能提高多少？

这还不算什么，越汇的总裁邓凡华说了这么一句话，“所有的行业都是知识服务业。”

他们怎么做知识服务呢？

比如，越汇的销售人员，到了他们的下游食品批发商那里，不是张嘴就推销产品。往往第一件事，是和用户一起打扫冷库。这可不是学雷锋做好事啊，在精益生产中，这就是“5S”中的两个S——清扫和整理，是非常好用的降本增效的工具。

比如他们在南昌的一个客户，光冷库就有27个，旺季的时候，还得另租10个冷库。现在好了，越汇的销售一来，一打扫，一整理，发现根本不需要这么多冷库，就这一条，全年省下了15万。

这样的供应商，在客户那里能没有地位吗？据说，越汇的销售员“阿聪”一到客户那里，客户老板往往马上招呼：来来来，停下手里的事儿，都听聪总的！

再比如，有的食品批发商，来不及把货码好，就开始卖。

越汇的销售员来了，说，不对不对，这太浪费卖场空间。

来，把货堆起来，用尽可能少的货，堆出尽可能壮观的、好看的堆头。再扯过一张A3纸，大字写上产品的名字，写上卖点，再在周围画上一圈红框。

就这么一张纸往那里一戳，你一看就知道，销量肯定又能提高一些。

你说这一招新鲜吗？不新鲜啊。所有做零售的都知道的雕虫小技，不过就是超市里的码堆。但现实是没人帮忙，可能就干不到位。

越汇一个销售，通常需要帮客户做哪些事？我问他们要了一个清单，从打扫卫生，到设计动线，都会干。

你看，寻找新答案，不要只盯着本行，学到其他行业的基本功，也是自己行业的竞争力。

笔者对这个案例情有独钟。你想想看，这像极了我们物业管理的高管们。

物业管理的高管们除了在办公室“激扬文字”，还要不断地深入基层走访、检查，而越汇食品的销售员真的给我们上了一课。

你下项目是不是要检查，检查项目的环境卫生，检查记录表单，检查仓库，检查一些与标准不符的不合格项，等等。

胡光书老师，他是越汇公司的顾问，他说，越汇的这一套打法，是“客户经营改善型营销”。说白了，就是通过帮客户改善经营、帮客户赚到钱的方式，来实现自己的营销。

对标物业管理，我们是否可以这样说：“就是通过帮项目改善经营，帮项目提高工作效能，来实现公司共同目标”。

这个时候你是否能帮助项目整理一下仓库，是否能帮助他们整理一下记录表单，是否能帮助他们优化一下工作流程，是否可以帮助他们提出降本增效的合理化的建议，是否能静下心来与员工聊聊天，听听他们的心声，而不是走上几圈，讲上几句冠冕堂皇的话，拍几张照片，走走过场就行了。

越汇食品的销售人员可谓是全才，样样都懂，样样精通，如，培训装卸工、画工作路线图、真理冷库、做市场分析、改营销文案、做日计划、周计划和年计划、整理冰柜、改门头设计、绘业务画卷、培训销售，打扫卫生，等等。

笔者认为，物业高管也必须像越汇食品的销售人员一样，要有三头六臂的本事，要有深厚扎实的专业知识，要具备全面综合素质，如项目经营管理能力、预算能力、编制管理方案能力、沟通协调能力、培训带教能力、招聘能力、项目入住能力、总结能力、制定工作计划能力、美学能力、发现问题解决问题的能力、突发事件处置能力，等等。

当你深入基层，员工提出疑难问题时你能及时给出解决方案，而不是光有理论，不懂实践的“伪高管”。

罗胖说，在精益生产中，“5S”中的两个S——清扫和整理，是非常好用的降本增效的工具。这对做物业管理的是不是太熟悉了，但现实却不尽如意。

清扫和整理的背后是整洁有序，是提高工作效率的最有利的切入点。因为只要清扫就一定会呈现整洁有序的环境，人在干净的环境下心情和动力都会提高。只要整理到位了，一定会腾出多余的空间，让空间发挥最大的效用，避免浪费。

但是道理归道理，对于某些项目上来说，就这么个简单的事，没人帮忙，就干不到位。这也是高管们要做的事，不能光理论，还要手把手得现场带教和培训。

说起精益管理，不得不提起一家物业管理的颗粒化管理，就是把一个专业一个一个的拆分。采用流水线生产的管理方法，把管理行为、管理动作把它切分开，颗粒化，每个人就负责一个动作。

这样做的好处就是让各个环节上员工的工作变得更加顺利流畅，工作效率得到了极大提升。日常工作中前后工序之间形成了一种互相监督，提高管理的效率。

把具体的动作颗粒化之后，第二步做什么？

就是推行颗粒化标准。原来一个大的标准十几页纸，作为基层员工来讲，很难学得进去，但当我们把它分解为颗粒化标准，具体的标准拆分出来，员工掌握起来只需要1 分半钟，最长 2 分半钟，这样一来，员工也容易学习，容易掌握，达到全员学、全员用，全员做的目的。

目前这家公司员工已经创造了 2000 多个颗粒化标准，比如说电梯的颗粒化标准有 100 多个，保洁的颗粒化标准有 600 多个，会议服务的颗粒化标准有几十个，同时还有工程维修的颗粒化标准、保安巡逻、保安门岗、形象岗的颗粒化标准等等。

颗粒化标准后再结合智慧化管控，这样一来，所有物业服务工作变得可追溯、可测量、可记录，业主可以随时随地去观察，可以去评价，也更容易得到业主的认可。

综上，我们把罗胖列举的越汇食品精益生产的归纳成一个三角形，叫“有故事、有启发、有总结”，对我们做物业管理的更是一种启发。

整体的逻辑是这样：

有故事内容包括：问题、目标、方法、内部效果和外部效果。

有启发的内容包括：销售的精益、改善型营销、制造业痛点。

有总结：客户经营改善型营销（胡光书）；所有的行业，都是知识服务业（邓凡华）；学到其他行业的基本功，变成自己行业的竞争力。

罗胖的跨年演讲虽然落下帷幕，但他带给我们的精神食粮却常驻心间。

其实任何问题只要肯换角度，世界总会给你惊喜。乐观者不是相信永远阳光明媚，而是在听到预报后立即去找伞。现实中的变革，不是说服的花朵，而是行动的果实。一行动，就创新；一具体，就深刻；一困惑，就出门。

在职场中，提出正确的问题往往等于解决了问题的大半。学到其他行业的基本功，就是自己行业的竞争力。我们总是困惑找不到优秀的人，可能我们还没有明白，要找过来人，明白人，找干具体事的人，才能成事。

凡是能在陌生地方扎下根的，凡是能用眼睛里的光找到办法的，凡是能在不确定环境里给自己找到一份活儿的，无论是在远方，还是在附近，你都是勇敢的出海者。

这个海，无论大小。

2024，新的一年，咱们约定好了，如果遇到困难和阻碍——咱们就把窗户推开，用尽全身力气喊一句：世界是个草台班子，但我不是！

2024，愿我们都能找到自己想去死磕的一件事，然后“认真干”。少看别人，多看自己；少看远方，多看附近。

2024，愿我们一同发大愿，迈小步，走远路，磕长头，不停顿，当然，也完全不必着急。