正经物业，正吃黄连

    《本草纲目》：“泻肝火，去心窍恶血，止惊悸。”

    黄连，一味中药。味苦，性寒，有清热燥湿，泻火解毒之功效。

    有句歇后语：“哑巴吃黄连，有苦说不出。”

    在十多万家物业企业中，绝大部分的正经物业，有的已成为那“哑巴”，有的即将成为那“哑巴”。

    何为“正经”？

    若引典，便是指儒家思想经典；

    若引词，便是正规、端庄；

    若引企，便是照章经营、照章纳税、照章履约。

    四十年来，作为一个不起眼的行业，大多数物业企业也算是阅过人间春色，吃过山珍海味，感受过坐享其成。

    有个小故事，美国第九任总统叫威廉亨利，小时候很穷。人们经常施舍几枚硬币丢在地上，偶尔也有纸币。但威廉亨利只捡硬币，不捡纸币。

    很多人不信，硬、纸币一起往地上丢，他对纸币视而不见。

    当上总统后有人问及此事，威廉亨利狡黠地说：“我若捡了一次纸币，还有人丢硬币么？”

    过去，物业在世人的眼里，就是那穷小子威廉亨利：几个小钱，拿去！

    不料物业也像威廉亨利，后来发达了：规模越做越大；高管动辄年薪百万；还上市。上的不少（近百家），上得还快（最短的59天），每年同比平均增长速度超过了40%。说明资本在蜂拥而至。

    资本在这几年之所以青睐物业，源自资本恍然大悟后的一种本能：物业不仅挣钱，还有现金流！

    看到有资本介入，现如今，不知有多少物业企业为了上市而旌旗招展、跃跃欲试。

    在他们看来，一旦上市成功，便可万事大吉，一切的烦恼都将烟消云散。

    资本的魔力常人难以想象，特别是本朝的资本。

    它可以让一个行业一拥而上，也可以让其血流成河。最后留个把“独角兽”，其他的，一地鸡毛。

    互联网、电商平台、太阳能、无人机、共享单车等，无一例外。

    凡事都有个度。

    当太多数的资本看好太多的物业而涌进太多的小区时，可以肯定：对物业行业不见得是好事，对小区业主肯定是坏事。

    因为资本要薅的羊毛，是带血的。

    能上市的毕竟有限。

    已上市的也有困难，在从未有过的规模和效益的压力下，只能对自己的员工，层层下达考核指标，那考核的重点，偏偏是那令人头痛欲裂的缴费。其结果不难预料：一级一级的被考核者，要么如履薄冰，要么拂袖而去。他们的心思已难以放在善待业主上。

    这几年，物业行业的形势大变，变得让一些物业老板措手不及、一脸懵逼：

    “人间春色”不见了？

    “山珍海味”难吃了？

    “坐享其成”没有了？

    最大的行业变化莫过于：

    以前的生态环境，物业企业鱼龙混杂，但都能旱涝保收，且悠然自得。

    现在的生态环境，正而八经的物业企业，一家家举步维艰，难以为继。

    访谈了一些正经物业的老板，其中有“百强”、“五十强”的。一个共性：有苦难言，还无处倾诉！

    经仔细了解，还真有原由。

    1、一般而言，物业企业的人工成本占总支出的70%左右。

    二十年间，中国货币收入年均涨幅达10.51%，这意味着平均工资上涨了10倍。（有人做过测算：现在的1000万元相当于20年前的36.83万元）。

    而物业费，20年间上调的幅度少有一倍二倍的。10年不动是常态；

    2、20年前的物业员工几乎没有“五险一金”，现在的员工社保由企业支付的至少是员工工资的20%以上。若依法是“一个也不能少”；

    3、“公共收益”一般占物业总收入的30%左右。前20年基本为物业照单全收，现在要物归原主。通情达理的小区可以考虑一小部分“辛苦费”，不近人情的小区一毛不拔，“店大欺客”的品牌也就对半分成。

    原纳入物业“正常收入”的正在或准备悉数奉还；

    4、维修基金里的“油水”已化为乌有。有的难以启动，有的干脆没有；

    在几种因素的挤压下，还随时面临着胆战心惊的“更换”挑战。就连最知名的物业企业已被几个小区“移除”。

    有个怪象：物业行业里，一方面是上市公司的“捷报频传”，一方面是惨淡经营时还有兄弟企业在旁虎视眈眈。

    其实前者是虚张声势，后者是不得已而为之。

    作为一向主张“业主和物业应彼此善待”的倡导者，《红伙家园》对正经物业目前的处境深表同情，对小区因此而即将发生的变化深感忧虑。

    当今的世界正在剧烈的变化，但本质上是在对各种关系的一种重构。

    小区亦在裂变，曾经的“平衡”正在打破，其实是对各种关系的一次调整。

    除了担心正经物业的生存外，更令人堪忧的却是那对这一切变化还浑然不知的小区业主。

    2018年末，中国城镇化率已达59.58%，意味着理论上有8.3亿业主。若有75%的业主在享受物业服务，即物业行业的客户有6亿以上。

    曝个行业“内幕”：有些业主百思不得其解：这么低的物业费，收缴率不到一半，它怎么还不撤？

    物业是企业，企业是逐利的。逐利的做法是：将总收入的10%先留下作为利润，剩下的90%去做“管理和服务“。

    情况一目了然：低物业费和不交物业费的最终“受益人”，除了业主，还真无他人！

    长此以往，很多“公共收益“物归原主的小区，其服务将每况愈下；很多存心想服务好业主的正经物业，将被“逼良为娼”。

    如果不及时寻求解决方案，此种情况将长期共存，将大面积爆发。六亿多业主向往的美好生活，将严重受制。

    没有危言耸听。

    何为解决方案？

    深圳市政府曾出台方案：“将物业管理费一次性提高60%。”

    明智之举。

    但真正解决问题的主体，永远是小区的主人——业主。

    1、选好正经物业，让其活下来，并能从容不迫的提供服务；

    2、在公开透明的条件下，量体裁衣，商定好合理的物业费标准；

    3、“公共收益”不能作为“物业费补贴”，甚至不能发红包。只能用来填充维修基金，或用于“小区重建”；

    4、维修基金已弥足珍贵，其数额和填充频率要结合“70年产权”一并规划；

    5、业主和物业间，坦诚相待，肝胆相照。变革时期，双方要共商大计，共奔前程；

    上述5条，不是建议，是已经安居乐业、享受美好生活家园的经验总结。

    至于物业，吃点黄连也未必是坏事，它毕竟可以清热燥湿、泻火解毒。

    良药苦口利于病……