城市治理现代化背景下“物业城市”模式研究综述

（一）“物业城市”的定义

“物业城市”是一种运用市场化机制，通过“专业服务 + 智慧平台 + 行政力量”相融合的方式，对城市公共空间、公共资源、公共项目实行全流程“管理 + 服务 + 运营”的政府、市场、社会多元主体协同的城市治理现代化创新模式。

（二）“城市管家”的定义

“城市管家”为“物业城市”运营商，是指由政府委托或直接授权为城市治理提供服务、管理及运营的承接主体，其本质就是运营城市公共服务和公共资源的社会企业，其主要任务是帮助政府实现“以服务代管理”，统一管理环卫、绿化等城市服务供应商，消除政府和供应商一一对接的行政成本，并做好公众和政府的沟通桥梁。

（三）“物业城市”的政策背景

2015 年习近平总书记在中央城市工作会议指出“城市高质量发展，一定要抓住城市管理和服务这个重点”，2017 年习近平总书记在参加十二届全国人大五次会议上海代表团审议时提出“城市管理应该像绣花一样精细”，2022 年党的二十大提出“完善社会治理体系，健全共建共治共享的社会治理，提高社会治理效能”，城市治理不断朝着管理精细化、治理规范化、现代化方向发展。

（四）“物业城市”的特征分析

一体化“物业城市”模式是探索与新技术、新城市、新需求相适应的新型城市治理模式，其城市治理结构为一个“纺锤形”，即政府承担两头的规划决策和综合执法等一系列不可外包的城市服务，中间“纺锤”部分为可外包的城市服务。这种模式具备统筹信息化、执行标准化、监管网格化、服务精细化、参与主体扩大化、服务团队专业化、问题处置高效化、资源收益反哺化等特点，能够重塑政府职能，有效解决当前城市治理问题，开创政企合作新模式，提升财政支出效率。

（五）“物业城市”的作用及效益

1. 实施“物业城市”模式的作用

目前，各地正在积极探索“物业城市”模式，从实施效果来看，“物业城市”模式对于社会治理具有很大的推动作用。从政府端来看，在实现了从“九龙治水”到“一龙治水”的新格局的同时更强化以服务为本的治理理念；从企业端来看，有效促进企业参与社会治理，激发社会活力，同时企业能够完全按照服务需求开展各类智慧平台建设，也在一定程度上节约了财政支出；从社会端来看，“物业城市”模式构建了“人人参与”的新社会治理生态圈，为公众全方位、多层次参与社会治理创造了有利条件。

2. 实施“物业城市”模式的效益

实施“物业城市”治理模式，一是提升了政策效益：落实“管理型政府”向“服务型政府”转型，实现以最小的公共支出、最广的社会参与，达到最大的工作实效，形成“从群众中来，到群众中去”的生动工作局面；二是提高了区域经济效益：通过市场化运营公共资源，盘活社会公共资源，实现资源收益最大化，并将收益最终反哺城市日常管理，既提高了公共资源利用效率，又节省了政府的财政开支；三是增加了社会效益：政府通过购买社会组织服务，引导社会组织参与了社会治理，加大了社会工作人才培育力度，健全了人才激励保障机制，促进了居民自治；四是增大了生态效益：“平台（整体性打包）+生态（良性竞争）”将城市管理相关方融合成一个利益共同体，形成一个由多方参与治理的新生态圈。

（一）我国“物业城市”的研究现状

1.“物业城市”的模式分析

“物业城市”模式自 2018 年在珠海横琴首创以来，经过几年的探索，如今这一新模式已在全国遍地开花。

从政府端来看，深圳福田区从基础环卫服务切入城市服务，这种自下而上的合作模式更适合广大中小型物业服务企业的拓展；武汉通过社区、街区服务的重新解构，打造出武汉首个老旧小区“物业城市”长效治理模式；成都发布了《四川省物业服务标准第 13 分册：物业城市服务标准》，为四川省“物业城市”管理行业价值探索开创历史先河；乌鲁木齐以城市“大物业”带动小区“小物业”，实现小区物业管理动态全覆盖。

从企业端来看，“物业城市”项目作为当下物业行业普遍认可并且积极切入的第二道曲线，已经吸引了众多入局者从不同角度切入该领域，旭辉永升服务从智能化角度切入城市服务领域、万科从深圳河流水质科技管控专业化切入城市服务领域、中航物业做城中村管理等。以下详细分析了 5 家龙头物企的“物业城市”服务模式，其共性以市政环卫服务是各家龙头试水城市服务的主要触角，见表 1。

（表 1 物企“物业城市”模式（节选））

2. “物业城市”运营商分析

按照“物业城市”服务侧重范围的差异，“物业城市”运营商主要分为以下几类，见表 2。其中，“管理”包括市政道路养护、市容环卫管理、园林绿化养护等内容；“服务”包括辅助城管巡查、基层维稳调整、网格化服务、人性化服务等内容；“运营”包括流动摊贩疏导、农贸市场经营、智慧化运营等内容。

（表 2 “物业城市”运营商分类）

按照运营商主体公司属性的不同，其承接方式可分为以下几类，详见表 3。

（表 3 “物业城市”运营商主体承接方式分类）

（二） 国内外城市治理对“物业城市”的启发

1. 国外城市治理及其对“物业城市”的启发

国外目前比较典型的城市治理模式有以美国和英国为代表的市场主导型、以新加坡和德国为代表的政府主导型和以日本为代表的混合型模式。这三种模式的共同点在于都有市场机制的介入，但政府与企业、社会组织等相对分离，导致出现城市空间分割、城市社会分化、城市公平受损等系列问题。因此如果想充分利用“物业城市”做好城市精细化治理，则要从推进政府职能的转变、注重公众参与和监督以及现代化信息技术的合理运用等方面推动治理手段的创新。

2. 国内城市治理及其对“物业城市”的启发

现阶段我国城市治理体系主要包括政府主导型、网络化管理型、公共服务外包型等模式，虽然有利于整合、分工明晰、节约成本等优点，但是仍然存在如城市公共服务供给结构失衡、公众参与感缺失、管理成本高、效率低等问题。因此“物业城市”模式需要在这些治理模式的基础上，更加注重以下几方面：一是城市应当更重视对人的服务；二是政府既要尊重市场，又要规避市场有限性；三是依托新技术、汇集众智实现精细治理；四是政府要着力培养社会组织，推动市民参与，实现以制度创新、体制创新和技术支撑保障治理绩效，形成共建共治共享的社会治理新局面。

1.“物业城市”发展趋势

“物业城市”正成为城市治理以及物管行业下一个风口，未来“物业城市”模式也将呈现出多种形态和个性化的模式。则政府端可以“有为政府”为依托，优化行政效能，释放制度红利，将身份转变为城市治理的“裁判员”，对市场和服务主体进行监管、考核；市场端，尤其是物业服务企业可向市政服务智慧运营、小区治理现代化、可持续发展等全场景的“一网统管”数智化解决方案方向拓展。

2. 研究难点及研究展望

本文基于城市治理现代化背景下，对“物业城市”模式做了全面阐述。鉴于“物业城市”涉及范围之广、体量之大、涉及主体之多，加之目前相关领域研究较少，因此本文在理论分析和资料收集等方面难免有局限性。

未来研究方向和重点将从“物业城市”标准化体系，即顶层设计、服务体系、评估体系等方面展开。如制定相关标准协助政府解决市政管理存在的问题和难点，并通过日常巡查、考核等方式，确认标准制度落实情况，形成规范完整的质量管理标准闭环，实现对城市治理的精细化管理。（本文作者孙萌萌、谭毅、林海琼分别系深圳市诚则成第三方服务评估大数据科技有限公司总经理、高级研究员、高级咨询师，学位分别为清华威尔士 MBA、武汉科技大学硕士、湖南工商大学硕士）

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