灵魂拷问：物业究竟是什么？

物业究竟是什么?

关于物业的解释，字典上找过，没翻着。上过百度，解释五花百门，学问浅薄一片眼花缭乱。听过大咖专家的授道，抄了好几页笔记，没弄懂，找来教材读上两遍，太笨，结果是糊里糊涂二个字一一迷惑。

近来没事静下心来把相关资料集中起来做卡片，渐渐悟出一点物业的简单表达意思，斗胆拿出来和大家分享。

物业是以房屋为主体及其关联物的集合存在。

简单表达就是：

房屋十关联物＝集合物业

物业具有以下特性：

1，物质性。物质性是物业的基本特性。房屋是物，其关联物也是物，以集合物的物态在社会经济体中是一种物性的客观存在。

2，物业具有关联性而且是双重关联。物业不仅与相应的物关联，还延伸为物权的关联。

所谓的“关”是指有序的相关关系，是同质的相关关系，是客观存在的相关关系。

所谓的“联”是，是相关关系的集合方式。这种集联是符合社会经济公序的集联，是受社会经济法律制衡保护的物权和实体物的集联，是经过社会登记确认，确定的合法存在的有效集联。在社会实践发生物业纷争，业主维权很大部分是物业，物权集联的合法有效问题，归属问题或分配问题：所以弄清物业，物权集联至关重要。是否经过社会登记确认是关键。由于历史的原因，社会上部分存在房屋与关联物脱节失联的现象，开发建设商占有关联物现象，房改房房屋销售产权转移而关联物没有同时转移造成的物业关联隔断现象。这些现象导致的维权矛盾唯一正确可靠的解决就是通过社会登记确认物业有效存在和物权与物业的关联一致存在。然而现存的客观是物权对象一一业主集合体缺失造成物业的关联失效，严重影响物业的集合存在以致影响社会经济发展。我们应该从这个视角和高度来认识业主集合体一一业主大会，业主委员会成立问题，从而聚社会之力共同支持和推进其成立和建设以推进物业经济的发展和社会经济的发展。

物业是一个集合整体，具有不可分割性。物业的不可分割性是由其物质性和关联结构所决定旳。物业和物权的关联必须相互融合支撑。

以土地为例，房屋盖在地上，是物的关联，房地集合为一体不可分割，这仅是现象。其不可分割的本质应该是物业物与物权的不可分割共同并存的物业市场经济规则。土地在物业结构中不是地的拥有而是可使用物权。业主购买物业主要是物权交易支付而不是土地的买卖。

我国宪法规定土地国有不准买卖。那么在物业交易中土地是土地转让的使用物权。据资料分析，在物业价值结构中物权价值占比大于房屋价值。以北京为例，土地使用权价值，占物业总价值比例，中心东，西城区达53％和61％，全市平均占比为42％。物业价值是建设占比基本是个常量值平均为13％到18％，物业土地使用物权价值是个变量是房屋价值的两倍以上。业主购房主要是购买土地物权，业主的物业所有权中土地使用权占比将近一半，业主的物业价值结构中土地使用权价值占40％还是个具有上升空间变量。可见在物业统一体中的凝聚集合，不可分割。

社会有些开发商为销售需要承诺的底层赠小院，顶层赠屋顶，部份减免物业费其本质是欺诈。因为销售交易的不是房屋而是物业交易，将已经是属于业主共有物业进行分割搞赠于促销，是对业主权益明目张胆的偷盗，侵占，欺诈。属于非法侵权性质无效占有。业主为物业不可分割维权，依法有据合情合理。

物业的不可分割性，在社会市场经济条件下相对于国家所有的公产而言，具有私产性质，它是以私产集合存在的。宪法私有财产不可侵犯的规定是对物业保护依据。眼下社会上普遍存在一些事业机构单位对小区的配套建設房屋使用或占用，这类房屋严格地讲都属于集合物业。房屋建在土地上，土地提供的是使用权，业主对区域内的土地使用权实施共同所有的存在依据是它属于集合物业。具有物业的不可分割性。配套房的占有必须退还，配套房的使用必须有偿交付租金，物业费，物业企业或居委街道单位也同理，实行有偿使用，支付费用。即使是国家征用，也须实施物业回购，补偿。

对于拥有物业所有权的业群，物业不可分割性同样具有制衡作用。因为业主的物业所有权是共同，共有，共用，共担义务的才能实现集合存在。少了共性就影响物业的完整存在。不完整的物业就难以实现存在的持续发展，就是对业主共同利益的自损。要维持物业的可持续性存在和发展，物业必须在保值的基础上同时发展增值能力，而这个能力源自所有权人业主的责任义务担当。按时足额的交纳物业费和严格创收分配共有物业收益是物业保值，创值，满足使用需求的支撑保障。

所以，结论就是：

物业的特性是物业集合存在的基础。

循规物业特性的运作是物业有序存在的规矩和原则。

维护物业的统一不可分割需要社会法治认知和法治社会的保护。

物业所有权人尽责任义务的集约担当是物业可持续发展的支撑与保障。

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