一根排水管折射出的相邻权纠纷

北方某城市，市中心一栋七层旧楼，有业委会，没有物业公司。最近因为厨房排水问题，使各层住户都卷入了纠纷。

二十多年前建的住宅楼，下水管用的是劣质的铸铁管，管道的接口已经出现破裂，管壁上明显可见砂眼锈蚀，可以想象，管内必然更加粗糙，布满毛刺，这就会挂上许多絮状的杂物，日子一久，内径就会越来越小，排水自然就不畅。

由于一楼的排水用单独管道，所以二楼就成了最末端，时不时地，厨房的水池和地漏会有污水漫出，流的满屋满地，只好找工人来紧急疏通，还要花大量精力处理返水。因为这个原因，长期以来，二楼连装修也不敢做。

不久前，三楼搬来了一对小两口，把房子装修得焕然一新。他们把洗衣机的排水接到了厨房的地漏上，这样一来，只要三楼用洗衣机，二楼的地漏就会溢水。二楼找三楼交涉，建议他们把洗衣机的排水改到卫生间去，但三楼认为，我们在地漏正常排水，有错吗？

后来二楼换了住户，也要装修房子，彻底解决厨房地漏返水，就成了当务之急。

二楼业主观察到厨房的窗外，有一根从天台直通而下的雨水管，口径够大，而且 PVC 材质，管壁光滑，绝无堵塞之虞。且当地并未实行雨污分流，雨水管最终入地接入污水井。于是二楼业主就请人在自家厨房的墙根打了一个孔，伸出去一根 PVC管，插进了外墙上的雨水管，再把自家厨房水槽的排水接到这根管上。原来的排水口和地漏都用防漏水泥堵死，这就杜绝了公共管道里的污水倒灌。

二楼这样一搞，三楼不愿意了，因为现在他们家的地漏成了溢水口。主管道排水不畅，就从三楼冒出来。三楼责怪二楼不应当改管道，二楼说，我只是把家里的排水口堵死了，并没有堵公共的排水管，我哪错了？

于是，三楼也就学二楼的办法，把厨房的排水管穿墙接入雨水管道。这样一来，污水就开始从四楼溢出。这下轮到四楼不爽了。与此同时，由于铸铁管道年久锈蚀，水位高了以后压力加大，就开始向外渗漏，又顺着管壁流到二楼的地面，再渗到一楼的天花板。一楼本来不用这根排水管，现在却因为排水管的渗漏而受害，也恼怒不已。他们认为，这一切都是从二楼改管道之后发生的，于是强烈要求二楼恢复原状、赔偿损失。他们的理由是，反正水是从你家里渗下来的，我就找你。

现在，从一楼到四楼都为这根排水管彼此指责，却没有办法坐在一起心平气和地协商解决。

后来吵闹的动静越来越大，惊动了派出所的管段民警和社区的工作人员。大家看了现场之后，认为二楼的做法并没有损害其他楼层的利益，问题在于管道。他们提出了一个可行的解决方案，就是四楼及以上的三户，大家都采用二楼和三楼的方法，各自把厨房的排水管穿墙接入雨水管道，原来的排水管彻底弃用，这样铸铁管道里没有积水，也就不会发生渗漏的问题，二楼地面与一楼天花板的渗水也就解决了。这可以说是当下各家的最大公约数。于是，由社区工作人员牵头，短短一周内，各家就都完成了管道改造，这个令各层业主争吵不休的问题，划上了句号。

这是一个典型的相邻权纠纷。从物业管理的角度来分析，非常有意义。

问题的根源显然是排水管的质量。其实最佳的解决方案，是由这七层的业主分摊费用，请专业工人用 PVC管把这根铸铁管换掉，因为随着时间的延长，这根管子会锈烂，还占据着宝贵的面积，换了它就一劳永逸了。每一家所分摊的费用，不会比各自单独做排水管更高。

但就是这么一件十分具体、花钱不多、马上可以见到效果、只需七家人就可以商量决策的事情，就是协商不成。原因很简单，各自的利益不同。对一楼来说，反正我不用这根管子，再堵也不会从我们家溢出来，所以，他对改造工程没有兴趣；而三、四、五楼，在二楼没有改管之前，从来不会面临污水泛滥，对换管道也就没有积极性；六、七层的业主，已经把房子租给别人，自己根本不在本地，而租户对业主之间的纠纷，则是事不关己、高高挂起。

只要二楼维持现状，继续充当“泄洪区”，大家都觉得平安无事。只有二楼，改造的愿望是最急迫的。二楼把排水口和地漏彻底封死，打破了楼上楼下的岁月静好。此举虽然导致了污水被逼到楼上，但二楼并没有妨碍楼上的排水权，他只是不愿再充当楼上的泄洪口，何错之有？

这个案例之所以典型，是因为这种砖混结构的低标准的多层住宅楼，在城市中占主流地位。随着房屋的老旧，共有部分和共用设施设备的老化不可避免，更换一根小小的下水管道尚且如此困难，如果涉及到更大的维修改造或更新设备，其难度有多大，可想而知。所以，这个小纠纷折射出一个天大的问题。

公共部分的维修改造不是一家一户自己能够解决的，属于一定范围的公共事务。而现在的单元楼房，虽然是楼上楼下，但是老死不相往来。一有矛盾，都想着自家利益最大化，不愿意拔一毛而利天下。孟子说，有恒产者有恒心，但我们今天的业主，拥有恒产的时间太短，又面临区分所有、与他人共享共有部分和共用设施设备的新情况，所以尚未建立起与自己恒产相适应的恒心。具体表现就是短视、缺乏公共意识、不习惯通过自治、协商、互谅互让处理公共事务。就是有个业委会，也往往流于形式，遇事还是依赖“组织”和“领导”，必须由公权力出面，才能让大家找到最大公约数。这样的业主自治能力与房产私有的制度不能不产生矛盾。

我国商品房建设之初所采用的材料，包括门窗、电缆、上下水管等，其质量都差强人意，同房屋的使用寿命完全不匹配。可以预见，今后类似的纠纷会越来越多。而处理这种纠纷，现在并没有一套清晰的原则和流程，只有闹得不可开交了，才由社区去劝解劝解，把问题抹平就算完了。

既然早晚都是政府的事儿，建议住宅管理部门根据本地住宅的特点和常见的纠纷类型，做一套老旧房屋维修改造的套餐，从设计到材料到预算，都编制出来，再总结一套协调业主决策的工作指引，未来哪一栋楼出现了共用管线的更换需求，就由社区的工作人员按照这一套流程去协调相关的业主，这样可以大大降低业主之间相互协商的成本，避免大量的业主纠纷，更避免这些纠纷升级而产生的突发事件。

地产转向、多方切入、跑马圈地、合纵连横、资本联姻、上市并购……变革引爆，风生水起。靠物业费创造超额利润的传统盈利模式已过时，并且受到业主质疑，未来什么才是物业企业生存发展之道？在新的时代环境下，“多种经营”已不再是物业的“加分项”，而是一门“必修课”，且已经成为物业公司活下去的支点，要充分发挥物业最后一公里的优势，依托强大的业主客户资源，挖掘客户多方面的需求，并寻找合适的供应商，为业主提供优质的服务。这不仅仅是我们增加收入的渠道，更是增加客户粘性的工具。服务范围越广，服务能力越强，服务品质越高，越能提升客户对于物业的满意度。

如何突破传统物业经营管理的模式，利用物业服务平台和客户资源以及物业服务自身的专业优势，开展多种经营提高盈利能力，成为摆在企业面前的重要课题。如何在新的际遇下成功转型，已经成为了目前最重要的服务场景，各种新生力量和商业模式不断涌现，社区公共资源、移动互联网、物联网、社区团购、居家养老、社区教育等已经全面走进了物业社区。

经研究，我司特定于11月30日至12月2日举办“物业多种经营案例复盘互动与落地实战演练”特训营，现将有关事项通知如下：

▶ 课程大纲：

一、物业管理的产品

 1、物业管理模式分类

  2、由第三方经营转变为平台服务

  3、经营管理的变革

二、品牌物业经营实战的历程

  1、深圳案例

  2、山东济南案例

  3、河南案例

 4、石家庄案例

三、物业经营的要素

 1、公共资源开发

  2、发展增值服务

 3、团队价值运营

  4、高级品牌管理

四、未来的物业经营和价值研发

  1、互联网思维

  2、数字化在物业服务当中的应用

▶ 课程大纲：