物业管理服务的模块化创新（上）

日本产业经济学者青木昌彦在2003年将模块与模块化定义为：模块是指具有某种确定独立功能的半自律性的子系统,它可以通过标准的界面结构与其他功能的半自律性子系统按照一定的规则相互联系而构成更加复杂的系统。而模块化则是一个将系统进行分解和整合的动态过程。这么一听可能觉得复杂又深奥，其实模块化的例子就在我们身边：在设计一辆汽车时，不同车型的外观，不同的发动机，不同的车座，再进行多次排练组合后，会形成不同档次、不同性能、适用人群不同的车辆，这就是有关于汽车的模块化设计。

模块作为子系统有三大特点：

1、通用性。不同的模块可以进行相互替换、相互连接，共同构成一个复杂系统。这就要求不同的模块是通用的，能共同遵照一定的规则进行互相联系。

2、独立性。虽然各个模块之间共同遵守系统的外部规则，但是不同模块的设计有很强的独立性，是互不干扰的。因此具有相同功能的模块是有较强的替代性，这激励着设计者不断创新，推动模块的演进。

3、批量化。在模块化设计中,通过精简模块的种类和数量，达到多元化配置产品的目的。模块化设计既保留了传统批量化生产的优势，又满足了产品个性化的消费需求。因此,模块化是化解产品批量化和个性定制化这对矛盾的良方之一。

模块化理论的深化与探究由经济学家推动，使模块化有了更广泛的应用。1964年IBM360模块型电脑系统的诞生，具有里程碑意义。它使硅谷计算机产业群的兴起，是模块化设计理论得到升华和普及。随着时代的进步，模块化理论的进一步发展，模块化除了在制造业中有应用，在医药行业、金融服务业、物流服务业以及高科技等行业中有广泛的应用。

美国未来学家托夫勒在他的著名的《第三次浪潮》一书中声称要向标准化“发起进攻”并预言:信息社会是一个“打破标准化后”的多样化社会，今后的一切将“越来越不一致和没有标准了”。确实如此，人们个性化多样化的需求使产品市场呈现出多样化，服务业亦然。物业服务随着社会的进步与发展，不再是维护公共环境卫生、门岗服务等狭义的物业服务，而是结合互联网等数字技术形成的更高效的服务系统提供的个性化、精细化的物业服务。其次物业作为企业，是追逐利润最大化的。物业作为人力密集型行业，人工成本往往是最大的人力支出，满足顾客个性化的服务，意味着需要更多的职员开销，如何让组织架构更为精简、高效，使员工各司其职、各尽其责，同时又满足客户的需求，这是物业人所思考的问题。然后就是目前物业行业的服务没有一个统一的标准，物业与业主之间存在信息不对称，易在服务的过程中产生矛盾摩擦。而李春田教授在2007年《现代标准化——‘模块化’研究报告》中指出模块化是现代标准化的前沿技术。

模块化主要分为产品模块化、流程模块化与组织模块化这三类。首先物业模块化创新，可以在较低的成本下提供个性定制化、高效的服务，提高物业企业的核心竞争力。运用模块化设计方法,不断优化精简模块设计,使得每一个独立模块都能发挥柔性化功能，同时采用批量化方式制造模块,这样就可以很好的在业主利益和物业利益中寻找到平衡。既满足业主对个性化和性价比的追求,又保障物业的经济效益,达成双方利益的平衡。其次物业模块化创新，不同模块提供的服务是具有标准化，相同模块提供的服务是相同的，提高了物业的服务质量，促进物业服务的良性发展。在组织架构中进行模块化，有利于职员各司其职、各行其是，方便人员调动，及进行良性竞争。在物业模块化创新中，设计相应反馈模块，有利于业主对物业服务进行反馈，拉近业主与物业的距离，提高物业服务质量的同时提供有温度的服务。总而言之，物业模块化创新是个性化与标准化的兼容。

针对没有时间进行房屋管理或缺乏房屋管理的业主，提供一系列的“房屋+” 房屋资产增值服务，提供各种增值或解决方案，增值服务范围可涵盖房屋内部、外部、延伸业务等，大致可分为装修服务、美容保养、租赁托管等几大方面。

“房屋+装修服务”，针对于房屋内部的新装修或旧修整的服务。物业管理服务企业整合多方资源，与装修设计公司、家具公司等相关企业进行合作，为房屋提供装修的增值服务，业主新购房屋如果想要根据自己的风格和喜好进行装修布置，可选择与物业管理服务企业旗下提供的装修设计公司和家具等公司，装修可根据业主要求进行，家具等装饰品也可按照业主喜好购置，装修期间物业管理服务企业保障施工安全。这样的服务模式，物业管理服务企业对于合作的相关公司进行质量和资质上的严格把控，可以对房屋装修服务质量有所保证，业主可以有多重保障。

“房屋+美容保养”，针对房屋的外观保养和维修的服务。物业管理服务企业提供房屋外墙粉刷、玻璃清洁、硬件维修等服务，可延伸至房屋的安全检查、供热通风系统检查、保险、消防设备检查保养等服务，把房屋的外观清洁修整得崭新、内在安全舒适，最大限度帮助业主实现不动产的保值增值，价值再造，为业主的投资保值提供服务。

“房屋+租赁托管”，针对业主空置的房屋开展托管、委托出租的服务。业主可能因个人原因把房屋长时间空置，除了可选择“房屋+美容保养”的服务外，物业管理服务企业还可以提供“房屋+租赁托管”的服务。物业管理服务企业通过发展旗下专业公司或与第三方运营商进行战略合作，提供房屋托管、房屋转售的服务，在物业管理服务企业整合多方资源下，推动小区租赁托管的发展，为业主提供省心、便利的服务。

教育是业主居民关注的焦点，在幼儿及成人教育这一部分，不少业主为了孩子的教育而选择一个学习氛围浓厚或有好学校学位的小区，物业管理服务企业可以瞄准业主的重点需求，利用现有的资源，自建团队或与教育机构强强合作，为小区引进教育资源，结合自身的地理位置和优势，在小区内开展教育培训的服务机构，开展早教、辅导、兴趣等教学，保证教学资源的优质性。同时也可以借助线上教育模式，对接大学生志愿服务团队，在线上为社区孩子进行远程教学。在成人教育部分，一方面可以依托兴趣教育，开展茶艺、插画、绘画等多种活动，另一方面可以结合大学教育资源，开展定期的讲座，如金融、医疗等领域的导论课程，拓展视野，获得专业知识补充。

物业管理服务企业可根据大数据分析所得小区居民老年人数量和调查居民的养老需求，引进养老专业化服务机构，共同构建居家养老服务体系，以家庭为核心，以社区为依托，以老年人的日常生活照料、娱乐为内容，建立社区老年人活动中心、社区老年医疗保健中心、开展社区老年学堂等服务机构，物业管理服务企业可为业主提供社区养老的上门服务或托老服务，实现小区式养老服务。

（1）物业+社区团购业务的优势

精准的数据支撑：物业对自己管理的社区情况是最了解的。物业了解社区住户的数量、阶层构成、消费能力、消费习惯、等方面，并且对自己的社区住户有着完整且精准的用户画像。

天然的流量入口：物业管理公司掌握着整个社区内所有的广告位资源，还有现成的社群基础(物业发布信息时的业主群)，相当于在距离目标消费者最近的地方拥有着天然且密集的流量入口，能为平台快速引流。

有力的购物保障：社区团购中多为快销品及新鲜的果蔬等，在购物时对其质量要求较高。物业参与进行社区团购能够让买家更放心。同时居民们还可以讨论产品质量、进行商谈比较，另外物业能够提供方便用户的取货点位置，减少货物囤积成本。

（2）社区团购的流程和模式

疫情期间，“线上买菜”成为不少业主的选择，尤其是以小区为单位提供无接触零售配送服务的“社区团购”，更成为关注焦点，地产物业+社区团购的组合，也在疫情下大放异彩。以物业自有线上平台APP为载体，采用“优选+拼团”模式。通过与支持全国配送的大型批发商/厂家合作，总部集中采购，最大限度降低采购成本，以带来更大的价格优势。