高先生：业委会将向有关部门寻求帮助，并保留申请审计权利。
本报讯 今年8月底，海口菩提苑小区（“菩提苑”为小区备案名称，其宣传推广名称为“菩提树”）业委会成立，然而业委会主任高先生却高兴不起来。“根据物业公开的账目，我们小区10年间的公共支出远超公共收益，存在454万余元的缺口，物业称这些资金缺口他们已向开发商借款支付。”高先生称，业委会对这份账目的真实性和合理性持保留意见，将向有关部门寻求帮助，同时保留申请审计的权利。（记者 王小武 文/图）
账目显示：小区公共收支缺口达454万余元
位于海口市秀英区长天路的菩提苑小区已交付超过10年时间，此前一直没有成立业委会。“主要是常年居住在小区里的业主不够多，联系起来很不方便。之前我们曾开展数次业委会筹备工作，都因各种原因而‘流产’。”小区业委会主任高先生介绍，今年8月底，在多名热心业主的努力下，业委会成功备案成立，600余户业主（含一期和二期）终于有了自己的“娘家”。
高先生告诉记者，业委会成立后立即向物业发函，要求公开小区的公共收益、住宅专项维修资金等情况说明。9月19日，物业在给业委会的函复中以附件形式列出相关账目，其中公共收支出现的资金缺口让业委会始料未及。
高先生提供的《海南中城物业有限公司海口菩提树分公司2013年至2022年公共收益、专项维修及大修、住宅专项维修资金情况说明》（以下简称《情况说明》）显示，小区2013年至2022年公共收益总收入为2514995.73元，收入主要来源包括地面停车费、泳池泳票收入、场地租金以及公共区域广告收入。公共支出共计7055441.36元，其中常项支出3010315.30元，泳池处理系统水电费1783547.06元，专项维修电梯支出623401元，门禁及停车场改造支出195245元，大修支出1442933元。
《情况说明》指出：菩提苑小区交房至今已超过10年，由于未成立业委会，应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用一直无法申请使用。为了维持小区的正常运转，公共收益全部支付后仍然存在资金缺口4540445.63元，缺口资金目前由物业公司向开发商海南中立实业有限公司借款支付。
业委会：对账目真实性和合理性持保留意见
“根据物业的公开账目，十年间业主不但一分钱的公共收益都拿不到，还倒欠物业454万余元。而且，这部分资金缺口是物业向开发商借款支付的，这不符合常理。更巧合的是，这部分资金缺口，刚好与小区的住宅专项维修资金余额相差无几。”高先生表示，经过查账，业委会认为地下室道闸安装等部分开支不应列入公共开支，应由物业承担。“业委会对物业公开账目的真实性和合理性持保留意见，将向有关部门寻求帮助，同时保留申请审计的权利。”高先生说。
高先生提供的物业函件显示：经查，小区住宅专项维修资金缴交总额为4620491.4元。2014年超强台风“威马逊”导致小区受损严重，政府从维修资金中拨付107356.84元用于小区维修，除此之外未动用维修资金。截至今年9月19日，维修资金余额4513134.56元。
“我们感到纳闷的是，十年间资金缺口达454万余元，物业为何一直没有向业主主张这笔费用。此外，开发商为什么愿意借这么多钱给物业垫付超支部分？是否经过了合理的流程，这种做法是否有悖财务管理制度和相关法律法规？”业委会另一名成员表示，业主们现在最担心的是，一旦物业突然主张，业主们需要平摊这454万余元。
物业：业主如对账目有疑问可申请审计
针对高先生等人反映的情况，记者10月15日下午来到该小区物业服务中心了解情况。
工作人员告诉记者，物业负责人罗经理不在。记者随后拨通罗经理电话，她对账目的相关数据予以了确认。至于其他问题，她表示今年刚到任，很多情况还不掌握，需要稍作了解后再予以答复。
16日上午，记者再次联系罗经理。“业委会成立后要求我们公开相关账目，财务部门加班加点把账目做了出来，如果业委会或业主对账目有疑问，可以申请审计。”罗经理称，物业在小区入住人数不足、没有业委会支持配合的情况下管理了10年，付出了很大的努力，比如电梯经常出故障需要维修，一部电梯一年的维修费用达10余万元。
物业为何向开发商借款垫付公共开支而不是向业主主张，以及物业后期是否会向业主主张？罗经理表示：“这个问题我无法回答，开发商也没有表态。”
16日下午，记者联系了该小区开发商海南中立实业有限公司，就“物业向开发商借款”一事进行核实。该公司有关负责人在电话中告诉记者：“物业公司既然提交了相关材料，肯定是有事实依据，以材料为准。物业公司与我们有关联，但它是独立法人，独立核算。”
▶文章来源：海南特区报
- END -
课程背景
物业管理行业资质的取消以及招投标最新法律法规和政策的相继出台，加剧了物业管理行业的市场竞争，尤其是缺乏规模的中小民营物业企业扩大发展规模越来越困难。物业企业对外拓展项目的最主要的途径就是通过招投标的方式获得， 尤其是第三方物业管理市场的拓展。
新时期物业服务企业如何把握新机遇、迎接新挑战？
如何制定市场拓展策略、组建高效的市场拓展团队？
如何编制高质量的投标文件 ，并获得更高分？
如何避免评标时被误判为串标、围标、废标的风险?
如何通过法律武器维护自身合法权益，正确有效的提出和面对质疑和投诉？
为了帮助广大物业服务企业进一步深入掌握物业管理招标投标相关政策法规，构建企业综合投标管理体系，提升企业竞争力，加强相关从业人员招投标实务操作能力及风险防范水平 ，开设本课程。
课程内容和收益
第一部分“ 新时期物业服务企业市场拓展策略 ”核心内容有：物业管理行业市场 竞争及发展机遇分析；物业管理市场拓展的八大策略；物业管理市场拓展的四大原则 ；波特五力模型下的物业管理市场分析及市场拓展应用 ； 物业管理市场拓展的方式 、流程和技巧等 。
第 二 部分 “ 物业项目投标核心技能” 核心内容有： 物业管理行业招投标的特点 与难点分析；影响物业管理中标的五大核心问题分析；最新相关政策法律法规对 物业管理招投标的十大变化和影响以及应对措施；物业管理招投标四大核心原则；多层面多角度对评审过程中的五大核心要点分析；物业管理项目投标的十三项核心技能（包括有效获取物业项目信息的途径和方法，对投标项目进行评估以及风 险防范，竞争对手信息情报的收集，前期商务谈判及协调客户关系，制定有效的 投标策略与控标措施，深度解读招标文件并寻找招标文件中的关键项、风险点和 隐藏的陷阱，化解招标文件中的不利因素，投标文件编制的四大核心原则、五大 技巧 、12 项核心要点 ，投标报价的 3 个核心要点及策略和技巧应用 ，投标并参加开标过程中的 5 项要点 ，投标过程中不利证据的收集等）。
第三部分“ 物业管理项目投后失利救济策略与技巧”，核心内容有：投后不同失 利原因及情况分析；中标后被取消中标资格的情况解析；投后救济的三种期望及 实现途径分析；采取救济的措施、依据、方法和不同救济措施优缺点分析及具体 应用；救济的策略与具体实操应用（包括针对中标供应商层面采取的救济策略与 技巧；针对评审专家层面采取的救济策略与技巧；针对采购人层面采取的救济策略与技巧 ；针对采购代理机构层面采取的救济策略与技巧）。
整个课程设计从多维度和多层面对物业管理市场拓展和物业管理招投标各 个阶段的核心点和关键点进行深度剖析与讲解，通过系统性培训让学员掌握物业 管理市场拓展策略与方法、熟悉招投标相关法律法规、掌握物业管理招投标的策 略和技巧，以及熟练应用投后救济策略与技巧，争取在物业管理市场拓展和招投标过程中掌握主动。
课程收益如下：
掌握企业市场拓展的组织建设及拓展策略
掌握招标采购七种方式的适用情形以及要领 ，规避潜在的雷区和陷阱
精准辨别甲方陷阱 ，掌握投标各个阶段投标控标的策略及方法
掌握根据不同招标方式编制投标文件的技巧与策略
掌握正确的救济措施 ，实现投后逆转
培训对象
物业服务企业中高层管理人员和市场拓展人员
时间及地点
讲师及培训大纲
▶ 讲师介绍：物业管理行业资深讲师，英国皇家特许测量师，英国特许房屋 经理学会会员、高级经济师、注册物业管理、注册房地产估价师、注册房地产经纪人、财政部政府采购评审专家、中国物业管理协会产学研专业委员会师资、深圳房地产和物业管理进修学院特聘讲师。三次受邀担任全国物业行业职业技能大赛总决赛裁判员，物业管理行业国家标准核心起草组成员。
▶ 课程大纲：
第一部分 物业项目市场拓展策略
第一节 物业管理行业目前市场竞争状况
第二节 物业管理市场拓展组织建设
第三节 物业管理市场拓展方式及分析
第四节 物业管理市场拓展的基本技巧
第二部分 物业项目投标核心技能
第一节 物业管理招投标基础
第二节 物业管理项目控标投标核心技能
一． 物业管理控标策略与技巧
二． 物业管理企业投标的十三项核心技能
1.有效获取物业项目信息的途径和方法
2.对投标项目信息进行分析
3.进行项目评估级风险防范（在投标前期如何做到知己知彼）
4.协调客户关系（如何与采购方前期进行商务谈判 ，掌握投标主动权）
5.制定投标策略
6.如何解读招标文件 ，寻找招标文件中的关键项、风险点和陷阱
7.如何化解招标文件中的不利因素 ，争取在投标过程中占据有利地位
8.如何组织编写高水准投标文件（响应文件），在评审过程中获得高分
9.投标报价策略及应用技巧
10.如何正确科学的进行物业服务费用测算
11.投标并参加开标
12.如何组织现场答辩，并在答辩过程中获得评审专家认可
13.投标过程不利证据收集
第三部分 物业管理项目投后失利救济的策略与技巧
第一节 投后失利情况分析
第二季中标后被取消中标资格的情况解析
第三节 投后救济的期望
第四节 采取救济的措施和方法
第五节 救济的策略与技巧
1. 针对中标供应商采取的救济策略与技巧
2. 针对评审专家采取的救济策略与技巧
3.针对采购人采取的救济策略与技巧
4.针对采购代理机构采取的救济策略与技巧
第四部分 典型物业管理招投标案例分析
1.投标资格审查错误案例
2.符合性审查错误案例
3.投标报价不符合案例
4.形成虚假投标案例
5.被认定为串标案例
6.被取消中标资格案例
收费标准
3180元/人（费用包含：培训教材费、讲师费、场地费、茶歇费等），如需代订住宿请在报名回执表（附件1）中说明，费用自理；
团报优惠：3人及以上企业团报或个人组合报名，费用立减200元/人。
报名方式
1、报名时间：9月25日至10月20日
2、联系人：赵老师15373815151（微信同号）
3、请参训学员填写报名回执表（附件1），并发送至邮箱weixinjiaoyu@163.com。
4、转账信息：
户名：昆莲教育科技（河北）有限公司
开户行：河北银行股份有限公司金桥支行
账号：01371200000906
（开具发票信息请在报名回执表中注明）
扫码咨询与免费使用
申请免费使用