据了解，这一现象出现的主要原因，是一些机构以“物业管理政府采购采用综合评分法不符合《中华人民共和国政府采购法实施条例》（以下简称《条例》）、《政府采购需求管理办法》等法规政策规定”为由，频繁对未采用最低评标价法的物业管理政府采购活动提出质疑。
物业管理政府采购采用最低评标价法的做法在物业行业引发了较为激烈的争论。
01
条件不符
物业管理尚不具备条件被认定为“技术、服务标准统一”的采购项目。
物业管理是涵盖多领域、多专业、多工种的综合性服务。
物业管理领域的标准体系尚不足以支持其成为“技术、服务标准统一”的采购项目。目前，我国尚未出台物业管理的强制性国家标准或地方标准，各地出台的推荐性物业服务标准也仅对共性的服务需求进行了明确，且大量物业管理服务事项、质量和技术要求无法量化统一。
物业管理采购项目需求一般包含服务人员配置、秩序维护、环境维护、设施维护等基础物业服务事项，同时还包含根据建筑业态功能和采购人需求不同而产生的其他服务事项。从人员配置来看，实现同一服务目标，不同企业、不同管理模式所需要的人员配置本身存在较大差异，很难实现统一。从服务事项来看，其涉及的时耗、物耗、作业过程也很难做到“技术、服务标准统一”，服务成效也需要一定时间才能显现。
物业管理项目存在一定的差异性和特殊性。
物业管理服务内容根据建筑不同特征形态、客户不同需求、不同运营计费模式要求而呈现较大差异性，若以完全相同的标准衡量物业服务企业提供的服务，长此以往会固化物业管理服务方式，抑制物业服务企业不断创新、提高服务质量水平的内在动力。
同时，采购方的现实物业服务需求具有一定特殊性，例如，医院、学校、政务办公楼等物业管理，其需求不仅包含四大基础物业管理服务内容，实际上也涉及其他专业性质的工作内容，如，疫情防控大背景下的医院物业管理，其服务要求还包含“疫情防控”“运送服务”“院感管理”“消洗中心”“医废转存管理”等内容；
学校物业管理不仅对安全消防、秩序维护等方面提出更高的标准要求，往往还包括协助教室分配使用、教学器具的管理和发放、特殊教室及公共场馆的管理维护、活动保障等服务；一些办公楼还对维稳处突、食堂管理、会务服务有较高需求。
02
违背立法本意
立法本意并非限制物业管理政府采购项目使用其他评审方法。
笔者认为，《政府采购需求管理办法》实质上是对《条例》的细化和完善。尽管其将“物业管理”与“通用设备”一并列举为“采购需求客观、明确且规格、标准统一的采购项目”，但同时也提出了“以价格作为授予合同的主要考虑因素”，而非唯一因素。
实务中，最低评标价法招投标的结果往往是‘低价中标’，而低价通常意味着低投入、少投入，难以对服务质量提供保障，并且可能造成市场‘劣币驱逐良币’。”
浏览中国政府采购网的公开信息发现，宁夏、福建、江苏、广西、重庆、天津等地的物业管理政府采购招标项目，几乎都是采用综合评分法。
以往政府采购项目中常用的综合评分法不仅将价格作为主要考虑因素，而且更加适用于性质特殊、专业性强、差异性大的物业管理项目。综合评分法能够在满足采购文件实质性条件的基础上，选择最大限度满足采购需求，且服务质量更好、价格更合理的供应商。
03
放大风险
最低评标价法放大了违约和政府资源浪费风险，极有可能影响社会公众安全和利益。
近期，成都市及四川其他市州采用最低评标价法的物业管理公开招标项目中，多次出现中标价格低于限价70%的情况，此情形下，中标人均服务费普遍低于2500元/人·月，个别项目甚至不足2000元/人·月（如成都市某社区卫生服务中心物业管理和安保服务采购项目，中标人均服务费仅为1899.41元/人·月），严重低于物业行业从业人员平均工资水平。
物业服务行业作为劳动密集型行业，从业人员的专业技能和职业素养是项目物业服务质量的决定性因素。因此，低价中标的供应商在难以充分保障劳动者基本权益的情况下，更难以具备履行好物业服务合同的基础条件。长此以往势必导致物业服务质量下降，从而放大供应商违约风险。
从采购人利益保障及采购需求能够有效实现的角度来看，采购物业管理和采购通用设备有很大差异。通用设备作为有形产品可以通过具体的规格和技术参数验收，且大部分产品都有较为完善的生产合格检验机制。而物业管理作为无形产品，更多依靠严格的过程控制、专业的服务人员来确保质量。
在没有合理价格支撑的前提下，要保障采购人利益和采购需求实现，就只能靠采购人投入更大的精力去督促履约，甚至解约重新选择供应商，以保障采购需求实现，这也必然导致采购人采购成本变相增加。
一些采购人也表示，最低评标价法带来的后果是，接受低价换来的低质服务，或者“24小时盯防”供应商履约，或者“一拍两散、推倒重来”。然而，建筑物及设施得不到专业、系统、持续的维护管理，物业管理中断，影响生产经营正常开展的后果，最后也只能由采购人买单。
与此同时，大量物业管理政府采购项目，如，学校、医院、景区等公共场所是面向广大人民群众的。物业管理工作不仅是对采购方负责，更需要对社会公众负责。物业管理的水平直接决定了这些场所的使用功能和服务功能能否满足大众需求，更关系到这些场所的公共安全。
因此，尽管物业管理政府采购项目采用最低评标价法能够降低成本支出、减轻财政压力，但这种方式实质上增加了低价中标人违约风险，更可能影响社会公众安全和利益。在物业管理采购活动中，应当综合考虑供应商的综合实力、经验业绩、履约能力、人才储备、技术保障、服务方案等因素，而非单一价格因素。
04
影响市场环境
最低评标价法滋生了受不当利益驱动的恶意质疑，可能扰乱市场秩序和影响营商环境。
- END -
课程背景
物业管理行业资质的取消以及招投标最新法律法规和政策的相继出台，加剧了物业管理行业的市场竞争，尤其是缺乏规模的中小民营物业企业扩大发展规模越来越困难。物业企业对外拓展项目的最主要的途径就是通过招投标的方式获得， 尤其是第三方物业管理市场的拓展。
新时期物业服务企业如何把握新机遇、迎接新挑战？
如何制定市场拓展策略、组建高效的市场拓展团队？
如何编制高质量的投标文件 ，并获得更高分？
如何避免评标时被误判为串标、围标、废标的风险?
如何通过法律武器维护自身合法权益，正确有效的提出和面对质疑和投诉？
为了帮助广大物业服务企业进一步深入掌握物业管理招标投标相关政策法规，构建企业综合投标管理体系，提升企业竞争力，加强相关从业人员招投标实务操作能力及风险防范水平 ，开设本课程。
课程内容和收益
第一部分“ 新时期物业服务企业市场拓展策略 ”核心内容有：物业管理行业市场 竞争及发展机遇分析；物业管理市场拓展的八大策略；物业管理市场拓展的四大原则 ；波特五力模型下的物业管理市场分析及市场拓展应用 ； 物业管理市场拓展的方式 、流程和技巧等 。
第 二 部分 “ 物业项目投标核心技能” 核心内容有： 物业管理行业招投标的特点 与难点分析；影响物业管理中标的五大核心问题分析；最新相关政策法律法规对 物业管理招投标的十大变化和影响以及应对措施；物业管理招投标四大核心原则；多层面多角度对评审过程中的五大核心要点分析；物业管理项目投标的十三项核心技能（包括有效获取物业项目信息的途径和方法，对投标项目进行评估以及风 险防范，竞争对手信息情报的收集，前期商务谈判及协调客户关系，制定有效的 投标策略与控标措施，深度解读招标文件并寻找招标文件中的关键项、风险点和 隐藏的陷阱，化解招标文件中的不利因素，投标文件编制的四大核心原则、五大 技巧 、12 项核心要点 ，投标报价的 3 个核心要点及策略和技巧应用 ，投标并参加开标过程中的 5 项要点 ，投标过程中不利证据的收集等）。
第三部分“ 物业管理项目投后失利救济策略与技巧”，核心内容有：投后不同失 利原因及情况分析；中标后被取消中标资格的情况解析；投后救济的三种期望及 实现途径分析；采取救济的措施、依据、方法和不同救济措施优缺点分析及具体 应用；救济的策略与具体实操应用（包括针对中标供应商层面采取的救济策略与 技巧；针对评审专家层面采取的救济策略与技巧；针对采购人层面采取的救济策略与技巧 ；针对采购代理机构层面采取的救济策略与技巧）。
整个课程设计从多维度和多层面对物业管理市场拓展和物业管理招投标各 个阶段的核心点和关键点进行深度剖析与讲解，通过系统性培训让学员掌握物业 管理市场拓展策略与方法、熟悉招投标相关法律法规、掌握物业管理招投标的策 略和技巧，以及熟练应用投后救济策略与技巧，争取在物业管理市场拓展和招投标过程中掌握主动。
课程收益如下：
掌握企业市场拓展的组织建设及拓展策略
掌握招标采购七种方式的适用情形以及要领 ，规避潜在的雷区和陷阱
精准辨别甲方陷阱 ，掌握投标各个阶段投标控标的策略及方法
掌握根据不同招标方式编制投标文件的技巧与策略
掌握正确的救济措施 ，实现投后逆转
培训对象
物业服务企业中高层管理人员和市场拓展人员
时间及地点
讲师及培训大纲
▶ 讲师介绍：物业管理行业资深讲师，英国皇家特许测量师，英国特许房屋 经理学会会员、高级经济师、注册物业管理、注册房地产估价师、注册房地产经纪人、财政部政府采购评审专家、中国物业管理协会产学研专业委员会师资、深圳房地产和物业管理进修学院特聘讲师。三次受邀担任全国物业行业职业技能大赛总决赛裁判员，物业管理行业国家标准核心起草组成员。
▶ 课程大纲：
第一部分 物业项目市场拓展策略
第一节 物业管理行业目前市场竞争状况
第二节 物业管理市场拓展组织建设
第三节 物业管理市场拓展方式及分析
第四节 物业管理市场拓展的基本技巧
第二部分 物业项目投标核心技能
第一节 物业管理招投标基础
第二节 物业管理项目控标投标核心技能
一． 物业管理控标策略与技巧
二． 物业管理企业投标的十三项核心技能
1.有效获取物业项目信息的途径和方法
2.对投标项目信息进行分析
3.进行项目评估级风险防范（在投标前期如何做到知己知彼）
4.协调客户关系（如何与采购方前期进行商务谈判 ，掌握投标主动权）
5.制定投标策略
6.如何解读招标文件 ，寻找招标文件中的关键项、风险点和陷阱
7.如何化解招标文件中的不利因素 ，争取在投标过程中占据有利地位
8.如何组织编写高水准投标文件（响应文件），在评审过程中获得高分
9.投标报价策略及应用技巧
10.如何正确科学的进行物业服务费用测算
11.投标并参加开标
12.如何组织现场答辩，并在答辩过程中获得评审专家认可
13.投标过程不利证据收集
第三部分 物业管理项目投后失利救济的策略与技巧
第一节 投后失利情况分析
第二季中标后被取消中标资格的情况解析
第三节 投后救济的期望
第四节 采取救济的措施和方法
第五节 救济的策略与技巧
1. 针对中标供应商采取的救济策略与技巧
2. 针对评审专家采取的救济策略与技巧
3.针对采购人采取的救济策略与技巧
4.针对采购代理机构采取的救济策略与技巧
第四部分 典型物业管理招投标案例分析
1.投标资格审查错误案例
2.符合性审查错误案例
3.投标报价不符合案例
4.形成虚假投标案例
5.被认定为串标案例
6.被取消中标资格案例
收费标准
3180元/人（费用包含：培训教材费、讲师费、场地费、茶歇费等），如需代订住宿请在报名回执表（附件1）中说明，费用自理；
团报优惠：3人及以上企业团报或个人组合报名，费用立减200元/人。
报名方式
1、报名时间：9月25日至10月20日
2、联系人：赵老师15373815151（微信同号）
3、请参训学员填写报名回执表（附件1），并发送至邮箱weixinjiaoyu@163.com。
4、转账信息：
户名：昆莲教育科技（河北）有限公司
开户行：河北银行股份有限公司金桥支行
账号：01371200000906
（开具发票信息请在报名回执表中注明）
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