物业管理中的债权关系——谁在欠业主的债？

基本概念：物权和债权

物权是权利人直接支配其标的物，享受其利益并排除他人干涉的权利。

债权是指在债的法律关系中，债权人享有的请求他方为一定行为或不为一定行为的权利。

在财产法律制度上，物权法主要规定物的享有和支配，旨在维护财产“静的安全”。债法主要规定交易规则，旨在维护社会“动的安全”。

物权的大致种类：

1、所有权；2、用益物权和担保物权。

物权法定主义：物权的内容和种类由法律统一确定，不允许依当事人的意思自由创设。

物权的优先效力：

1、在同一标的物上存在两个或两个以上不同性质或内容的物权，成立在先的物权优先于成立在后的物权。

2、物权优先于债权。

物权的排他效力：同一标的物上，依法律行为成立一物权时，不允许在该标的物上，再成立与之有同一内容的物权。

物权的追及效力：物权成立后，其标的物不论辗转于何人之手，物权的权利人均得追及物之所在，而直接支配其物。

债的发生依据：

1、合同

2、不当得利

3、无因管理

4、侵权

债权的特点：

1、债权是请求权。债权人请求债务人为或不为一定行为的权利。

2、债权是相对权。权利人只能请求特定之人为一定行为或不为一定行为。

3、存在具有期限。其性质上不许永久存在。期限届满，债权即消灭。可以是当事人约定的期限也可是法律规定的期限，还有时效期限。

4、债权具有相容性。同一标的物上可存在内容相同的数个债权，债权不具有排他性。

5、债权具有平等性。数个债权人对于同一个债务人先后发生数个普通债权时，其效力一律平等，不因其成立先后而有效力上的区分。

6、债权的设定具有任意性。在法律不禁止的情况下经当事人自由协商，可任意创设债权。这主要是针对合同债权。

物权与债权的区别：

1、在权利性质上的区别：物权为支配权；债权为请求权。

2、在权利发生上的区别：物权的发生实行法定主义；债权的发生实行任意主义。

3、在权利效力所及的范围上的区别：物权为绝对权，可对抗一切人，权利人之外的一切人均为义务主体，均负有不侵害其权利的义务，又称为对世权。

债权是相对权，其权利效力所及只限于特定的债务人，债权人只能请求特定的债务人给付。债权是对人权。

4、在权利有无存在期限上的区别。物权中的所有权为无期限的权利，债权为有期限的权利。

——以上摘录自山东大学陈微波《经济法》课件讲义

“当今中国的物业管理公司面对业主背负着广泛的债务。”这一立论可能危言耸听，但在很多地方就是不争的事实。我们经常听到物业人在这样说业主：我们上辈子欠你们的！不错，我们就是欠他们，不过不是上辈子，而正是现在。

举一个最小最普通的例子。一个大堂的保安员，如果业主要求帮其看护一个皮包，保安员是应当接受呢？还是拒绝？如果是“服务论”的背景下，保安员毋须请示便会接受。再有的，一个小区的保安员，如果业主从外面运来某个贵重的大件物品，要求我们的巡逻保安员或者楼层保洁员给帮忙搬上去，我们的员工是接受呢？还是拒绝？如果我们坚持服务的原则，大多数情况下还是无偿搬上去。这些就是隐含着债权风险，它们被称作“无因管理”，所谓无因管理，是指无法定的或者约定的义务，而为他人的利益管理他人事务的一种法律事实。因无因管理的成立，在管理事务的管理人和其事务受管理的人（即本人或称受益人）之间就发生无因管理的债权债务关系。如果作为无因管理的管理人在看护这个皮包和搬运那个物品的过程中出现了某种闪失，造成物品灭失，这名员工需要承担相应债务，而且由于属职务范围内的活动，业主有权进一步主张物业公司承担连带责任；但由于“无因管理”是一种“善良”行为，它在管理人面临风险时受补偿却非常轻微，仅限于主张“管理的必要费用和财产损失”。“无因管理”所表现出的权利—责任倒挂，其实是非常明显的。

解决这类问题的办法有两种，一种是杜绝公司授权之外的无因管理行为，即在公司范围内不提倡员工接受业主的任何特殊要约，因为它们都隐含着责任风险，大多数专业写字楼均选择这一方式。另一种则是“不鼓励+不反对”，要求员工在承担这类无因管理的事务的同时尽到足够的注意义务，承担相应的责任，以避免无因管理向债务或侵权行为进行转化，当前已经有部分小区物业管理注意到这种现象并加以改进和进行培训。

将“债权”理论放到物业管理处的层面上，我们会发现更多的问题：

因为“物业管理委托服务”，特别是“保安服务”的设立，作为管理单位的物业管理公司对小区业主的人身、财产安全承担了广泛的责任。国务院《物业管理条例》（草案）甚至这样写道：“物业管理企业疏于管理，未能履行物业服务合同约定的安全防范义务，导致业主人身、财产安全受到损失的，应当依法承担相应的法律责任。” 在征求意见之后，最后改成了“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”后面的意思表示，在业主人身财产安全上物业公司责任界定出现了明显的变化。因为其中主要的法律关系的区别在于：前者表述的意思实质是物业财产方面的“无因管理”，后者才是“合同”义务。

在物业管理合同义务发生的债务关系中，以公共设施损毁和业主拒绝管理费的情况最为普遍：关于公共设施管理，前期物业管理公司多由开发商自建自管，很多时候在接管验收的环节把关不严，涉及到户内——业主自身利益受损的反应非常敏感，这是“业主维权”的第一次浪潮，大多是针对维护自身利益的，但是第二波“业主维权”，将会指向公共利益，并且，虽然业主承担着最终的物业损毁责任，然而公共利益受侵害而未及时组织处理的责任方却是物业管理公司，这时同样隐含着大量的法律纠纷，假使对簿公堂之后物业败诉，将导致管理着单一项目的小公司在项目放弃后随即破产注销，而对一些已成规模的公司和品牌地产项目而言，一方面牵扯相当大的精力和资源，还进一步导致社区的信任危机，失去了信任关系，一切经济关系也将不复存在。

故而未来维修基金的支出需要经过严格的审批程序，也将有更多的第三方组织介入，如果在公共设施报修、装修管理、消防管理上一些原则性的问题上把握不准，在退出时的交接验收整改过程中一次性地补充配套设施（哪怕是承担较小的比例）就会断送物业管理企业多年的利润和收益，进而直接影响企业的生存发展。

关于业主拒缴物业管理费的情况和现象，理论上的答案是：“向人民法院起诉。”但也有一些公司因担心寻求司法诉讼途径成本过高，得不偿失，故通常采取未经批准，就径直停水、停电的做法。这可以称为一种“自力救济”，但是终究不是合法途径，解决这样一类债务关系，笔者认为以下几种方式可供考虑：

一、以合同方式界定出单个业主拒缴管理费所形成的违约责任，并以较高的违约金比例来约束业主的违约成本。

二、与业主委员会充分达成共识谅解。在催费过程中取得他们的支持和形成互动关系。

三、提供合法回馈，提升业主满意度。

当前，仍有一部分物业管理，保持着低物业管理收费率（60%甚至更低），以维持型的服务勉强求存，并自认为取得了业主未履行债务而相应削弱了物业管理责任的抗辩权，但是司法判例的实践，则常常倾向于各责任方相互赔偿对方的损失，在上个世纪中国早期的小区丢车索赔的案例中，即有一个“丢车业主补交5元钱的车辆看管费，而物业公司赔偿5万元”的例子，也正是类似的案例使深圳物业管理主管部门创设出了“车位有偿使用”这样的概念。然而，当前法律方面的完善，无不指向作为社区服务的人和组织承载起更大的责任与违约成本，亦即债务。至于“物业管理零收费”的理论，其最根本的问题其实并不是在实践当中不可行，而是通过一种债务关系和利益倒挂的方式增加了业主和物业本身的风险责任。

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课程背景

物业管理行业资质的取消以及招投标最新法律法规和政策的相继出台，加剧了物业管理行业的市场竞争，尤其是缺乏规模的中小民营物业企业扩大发展规模越来越困难。物业企业对外拓展项目的最主要的途径就是通过招投标的方式获得，尤其是第三方物业管理市场的拓展。

新时期物业服务企业如何把握新机遇、迎接新挑战？

如何制定市场拓展策略、组建高效的市场拓展团队？

如何编制高质量的投标文件，并获得更高分？

如何避免评标时被误判为串标、围标、废标的风险?

如何通过法律武器维护自身合法权益，正确有效的提出和面对质疑和投诉？

为了帮助广大物业服务企业进一步深入掌握物业管理招标投标相关政策法规，构建企业综合投标管理体系，提升企业竞争力，加强相关从业人员招投标实务操作能力及风险防范水平，开设本课程。

课程内容和收益

第一部分“ 新时期物业服务企业市场拓展策略 ”核心内容有：物业管理行业市场竞争及发展机遇分析；物业管理市场拓展的八大策略；物业管理市场拓展的四大原则；波特五力模型下的物业管理市场分析及市场拓展应用；物业管理市场拓展的方式、流程和技巧等。

第二部分 “ 物业项目投标核心技能” 核心内容有：物业管理行业招投标的特点与难点分析；影响物业管理中标的五大核心问题分析；最新相关政策法律法规对物业管理招投标的十大变化和影响以及应对措施；物业管理招投标四大核心原则；多层面多角度对评审过程中的五大核心要点分析；物业管理项目投标的十三项核心技能（包括有效获取物业项目信息的途径和方法，对投标项目进行评估以及风险防范，竞争对手信息情报的收集，前期商务谈判及协调客户关系，制定有效的投标策略与控标措施，深度解读招标文件并寻找招标文件中的关键项、风险点和隐藏的陷阱，化解招标文件中的不利因素，投标文件编制的四大核心原则、五大技巧、12 项核心要点，投标报价的 3 个核心要点及策略和技巧应用，投标并参加开标过程中的 5 项要点，投标过程中不利证据的收集等）。

第三部分“ 物业管理项目投后失利救济策略与技巧”，核心内容有：投后不同失利原因及情况分析；中标后被取消中标资格的情况解析；投后救济的三种期望及实现途径分析；采取救济的措施、依据、方法和不同救济措施优缺点分析及具体应用；救济的策略与具体实操应用（包括针对中标供应商层面采取的救济策略与技巧；针对评审专家层面采取的救济策略与技巧；针对采购人层面采取的救济策略与技巧；针对采购代理机构层面采取的救济策略与技巧）。

整个课程设计从多维度和多层面对物业管理市场拓展和物业管理招投标各个阶段的核心点和关键点进行深度剖析与讲解，通过系统性培训让学员掌握物业管理市场拓展策略与方法、熟悉招投标相关法律法规、掌握物业管理招投标的策略和技巧，以及熟练应用投后救济策略与技巧，争取在物业管理市场拓展和招投标过程中掌握主动。

课程收益如下：

掌握企业市场拓展的组织建设及拓展策略
掌握招标采购七种方式的适用情形以及要领，规避潜在的雷区和陷阱
精准辨别甲方陷阱，掌握投标各个阶段投标控标的策略及方法
掌握根据不同招标方式编制投标文件的技巧与策略
掌握正确的救济措施，实现投后逆转

培训对象

物业服务企业中高层管理人员和市场拓展人员

时间及地点

2023年10月26日-28日

26日全天报到，27日和28日组织2天1晚的学习

开课地点：北京市（具体召开地点，开班前一周会务组统一发放《参会确认函》详告）

讲师及培训大纲

▶ 贾老师

▶ 讲师介绍：物业管理行业资深讲师，英国皇家特许测量师，英国特许房屋经理学会会员、高级经济师、注册物业管理、注册房地产估价师、注册房地产经纪人、财政部政府采购评审专家、中国物业管理协会产学研专业委员会师资、深圳房地产和物业管理进修学院特聘讲师。三次受邀担任全国物业行业职业技能大赛总决赛裁判员，物业管理行业国家标准核心起草组成员。

▶ 课程大纲：

第一部分物业项目市场拓展策略

第一节物业管理行业目前市场竞争状况

第二节物业管理市场拓展组织建设

第三节物业管理市场拓展方式及分析

第四节物业管理市场拓展的基本技巧

第二部分物业项目投标核心技能

第一节物业管理招投标基础

第二节物业管理项目控标投标核心技能

一．物业管理控标策略与技巧

二．物业管理企业投标的十三项核心技能

1.有效获取物业项目信息的途径和方法

2.对投标项目信息进行分析

3.进行项目评估级风险防范（在投标前期如何做到知己知彼）

4.协调客户关系（如何与采购方前期进行商务谈判，掌握投标主动权）

5.制定投标策略

6.如何解读招标文件，寻找招标文件中的关键项、风险点和陷阱

7.如何化解招标文件中的不利因素，争取在投标过程中占据有利地位

8.如何组织编写高水准投标文件（响应文件），在评审过程中获得高分

9.投标报价策略及应用技巧

10.如何正确科学的进行物业服务费用测算

11.投标并参加开标

12.如何组织现场答辩，并在答辩过程中获得评审专家认可

13.投标过程不利证据收集

第三部分物业管理项目投后失利救济的策略与技巧

第一节投后失利情况分析

第二季中标后被取消中标资格的情况解析

第三节投后救济的期望

第四节采取救济的措施和方法

第五节救济的策略与技巧

1. 针对中标供应商采取的救济策略与技巧

2. 针对评审专家采取的救济策略与技巧

3.针对采购人采取的救济策略与技巧

4.针对采购代理机构采取的救济策略与技巧

第四部分典型物业管理招投标案例分析

1.投标资格审查错误案例

2.符合性审查错误案例

3.投标报价不符合案例

4.形成虚假投标案例

5.被认定为串标案例

6.被取消中标资格案例

收费标准

3180元/人（费用包含：培训教材费、讲师费、场地费、茶歇费等），如需代订住宿请在报名回执表（附件1）中说明，费用自理；

团报优惠：3人及以上企业团报或个人组合报名，费用立减200元/人。

报名方式

1、报名时间：9月25日至10月20日

2、联系人：赵老师15373815151（微信同号）

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3、请参训学员填写报名回执表（附件1），并发送至邮箱weixinjiaoyu@163.com。

4、转账信息：

户名：昆莲教育科技（河北）有限公司

开户行：河北银行股份有限公司金桥支行

账号：01371200000906

（开具发票信息请在报名回执表中注明）

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