向美国取经，业主委员会是物业公司的最佳合伙人

来源 l 公众号 实惠克而瑞物业研究

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为了提高盈利能力，近年来国内的物业公司提出了许多新的服务概念，但鲜有涉及到与业主委员会的互动。鉴于国内的业主和物业公司普遍存在缺乏沟通或沟通不畅导致的信息错位的问题，甚至影响到了物业行业的盈利空间，本文将通过简析美国业主协会（HOA）、物业公司和业主之间的三边关系，来了解以业主为主导模式下的物业特点以及值得借鉴的一些地方，起到抛砖引玉的作用。

  美国的业主协会是社区的规则制定者

美国的业主协会（HOA），英文全称 Homeowners Association，一般先由开发商组建，在业主入驻率达到一定规模后全权交由业主打理。为了便于理解，在这里先大概介绍一下建立一个HOA会涉及到的基本步骤（地方法规不同，具体步骤由HOA的位置决定）：

其中CC&Rs可以大致理解为关于HOA与成员之间的义务和责任的具体规定，涉及到地产使用的限制、明确规定的维护标准、用于践行规定和纠纷解决的机制、特殊经费（assessment）义务、保险义务等；

内部章程则规定了HOA的流程怎么走，例如董事会选举频率、选举董事会新成员流程、董事会人数、董事任期、会议频率及最低出席人数、董事责任等；

而规则与规定则相当于“补漏”条款，应用于CC&Rs和内部章程没有涉及到方面，比如需要随着季节改变的泳池开放时间等。

一般来说，HOA强制要求入会，即业主购置地产时必须同时加入HOA并遵守相关规定。HOA的权利不仅仅体现在其宽泛的管辖范围，更在与它所拥有的法律权威。对于那些违反规定的业主，HOA可以通过罚款、暂停公共设施使用权、强制执行、留置地产等方式进行处罚。因为违规成本很高，一般业主都会服从HOA的规定。同时，代表业主集体意愿的HOA扮演着物业管理机构的角色，根据需要聘请物业管理公司来提供物业服务。

业主和物业管理公司间的权责关系

是中美物业的最大区别

HOA雇佣物业管理公司（property management company）来维护物业、开展行政性工作、并向业主提供服务。不同于国内的一些小区物业公司既当法官又当服务员的双重角色，这类物业管理公司只负责输出自己的专业技能，对HOA的影响局限于与所提供职业方面的建议，对CC&Rs、内部章程、规则与规定的制定并没有决策权。如此，若业主对HOA某些规定心存不满，就会冤有头债有主，能有效避免业主和物业公司因为从属关系不明导致难以开展工作的现象。

同时，由于物业公司的专业性很强，很少出现地产开发商组建物业公司来接盘自己所开发社区的情况。在这些因素的影响下，美国的物业公司的“服务”属性得到很好的体现，业主对物业公司的评价主要取决于它的专业性和服务是否周到，与国内物业公司的处境迥然不同。

目前国内物业面临的最大的挑战是盈利问题，相较于美国每户一个月几百甚至上千美金的HOA费，国内的物业收费标准显得相形见绌，大大压缩了物业公司的盈利空间。有些项目物业公司不愿进入，让地产商被迫成为自己开发项目的物业管理的接盘侠。

另外，物业公司与业主之间因权责界定不清楚、沟通不畅导致物业吃力不讨好，业主心存不满的情况也比比皆是。进一步发展甚至会形成业主开始拒缴物业费，物业服务流于形式的恶性循环。

本文开篇提到一众物业公司为拓展业务、提高利润，提出了许多新的服务概念。此方式固然比最原始的通过维护公共设备收取物业费的模式强上很多，但却依然面临提供的增值服务业主不买账及部分服务难以转化为盈利点的难题。对比之下，美国的HOA和物业管理公司各司其职的方式让物业公司能根据HOA的要求提供服务，能有效控制成本，提高盈利率。

业主委员会是物业公司的最佳合伙人

由于国内不乏业主和物业公司撕破脸皮闹得不可开张的先例，许多物业公司对业主成立物业委员会的行为有很大的抵触心理。实际上，由于缺乏相应法规的支持，业主委员会的属性不明确，权利有限，再加上一个小区内住户众多，很多业主又是投资客，导致功能健全且正常运行的业主委员会凤毛麟角。

虽然单个的业主比业主委员会好应付，但物业费是个绕不过去的坎，如果物业费较低，尽管收费效率提高，但盈利仍得不到保证。若提高物业费，在缺乏业主大会制约的情况下，公共悲剧（tragedy of the commons）现象不易避免，侵占资源却逃避责任者得以“逍遥法外”，驱动其他业主跟风，物业公司的盈利同样得不到保证。

反观美国的物业模式，HOA负责向物业管理公司支付服务费，物业公司只需要履行合同上的要求即可，无需担心和众口难调的一众业主扯皮而耗费大量资源，甚至产生公安危机的风险。另外，因为业主要求明确，物业管理公司可以免给客户定位，摸索业主需求的过程，避免了浪费大量资源业主却不买账的窘境，有效控制成本。

由于物业和业主之间的关系简单化，物业的服务项目也更标准化，这种情况给物业管理公司提供了更多的将产业链上非核心项目外包的机会，进一步精简业务，裁掉冗余人员，做大做好核心业务，打造可持续并利于扩张的商业模式。因此，除了少数已经占有一定市场规模且能保证盈利的物业公司，帮助业主成立业主委员会恰恰是一众国内物业公司实现业务突破需要做的事情。

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