导读
近年来，随着私家车越来越多，小区停车位也成了稀缺资源，有的业主一家拥有两辆甚至三辆车，更是加剧了小区停车位一位难求的困境。部分小区为了缓解停车矛盾，通过业主大会决议形式明确对业主第二辆及以上车辆采取不同管理模式，如实施阶梯式定价收取停车费。然而，若业主未交纳停车费，物业是否有权禁止其驾车进出小区？
近日，
业主因未缴纳第二辆车的停车费，
两辆车均被物业禁止进出已入住近20年的小区。
上海市第一中级人民法院公开宣判了
这起车位排除妨害纠纷上诉案。
案件经过
洪先生数年前就拥有两辆车，长期停放在小区相对固定的位置，但近期，停车位紧张和停车费涨价，让洪先生很烦心。
2016年6月，小区业主大会通过停车规约，规定小区内首辆车停车费为每月100元，第二辆车停车费为每月500元；从2017年1月1日起，业主第二辆及以上车辆在小区停放，均按访客车辆管理并收费。
2019年1月1日，物业通知称根据业主大会决议，当日起业主第二辆车按每月600元收取停车费，1月21日前未交纳费用的，第二辆车只出不进。
洪先生刚续交了第一辆车半年的停车费，在询问物业此次调整缘由后，并未支付第二辆车的停车费。
2019年1月24日，洪先生驾车回家，被小区入口的道闸拦住。保安告诉洪先生，现在全小区就他一个人未交第二辆车的停车费，所以他的车辆登记信息已从小区门禁系统内删除，如不交费，两辆车都禁止进出小区。洪先生因此与保安争执起来，并报了警，后才得以驾车进入小区。
此后，洪先生因无法驾车进入小区多次报警，也未交纳停车费。双方多次交涉，但始终无法达成一致意见。洪先生觉得出行不便，遂搬至另一套自有住房居住，并诉至法院，请求法院判决物业停止侵权、消除妨害，恢复两辆车的通行自由，向其道歉并赔偿其房屋空置租金损失和精神损害抚慰金等。
法院判决
一审法院经审理后认为，根据停车规约中相关表述，物业与洪先生已形成车位租赁合同关系。洪先生作为业主在车辆停放的情况下，有交纳停车费的义务和车辆进出小区的权利，物业则对业主停放车辆有合理调配、收费的权利和进出小区放行、确保停车位的义务，上述各自的权利义务不应互设为前提。因此，物业在未依法解除停车位租赁合同关系的前提下，无权阻拦洪先生车辆进出小区，物业现实施的阻碍行为系侵权行为。
一审法院遂判决物业排除妨碍即恢复洪先生两辆车进出小区的通行自由，同时判令物业需确保两辆车在小区内的停放。至于洪先生未交纳停车费的问题，物业应另行通过法律途径解决。对洪先生的其他诉请，一审法院均不予支持。
洪先生与物业均不服一审判决，相继向上海一中院提起上诉。
二审审理中，洪先生所在小区业委会出具小区停车状况说明，指出小区并没有地下停车位，也没有固定车位，地面停车位已经全部分配，另有14户业主申请首个停车位待分配。停车规约中明确，车位分配优先满足业主的首个停车位需求。
法院经审理，判决物业停止侵权，按停车规约安排洪先生车辆的进出和停放，驳回洪先生其他诉讼请求。
法官解读
物业构成侵权但无保证第二辆车的小区停放义务
1物业阻止洪先生驾车进出小区已构成侵权
首先，根据停车规约及物业的自认，业主分配到首辆车停车位且按季度交纳首辆车停车费的，物业应保证该车辆在小区内的停放。洪先生第一辆车已经交纳停车费至2019年6月，该车辆有权在小区内进出及停放。
其次，洪先生虽拒绝交纳第二辆车的停车费，但并不能因此否定其第一辆车的停放权利。物业因洪先生未交纳第二辆车的费用而删除其首部车的系统登记信息，已超出了其管理权限的边界。
再次，小区公共道路属于全体业主共有，物业对小区车位进行管理和收费来源于业主大会的授权，物业与洪先生之间并非车位租赁合同关系而系物业服务合同关系。洪先生未支付车位费，物业虽然有权催讨，但并不因此有权禁止车辆进出小区。
2物业没有保证洪先生第二辆车及以上车辆在小区停放的义务
业主大会决议通过的停车规约及停车收费标准合法有效，对全体业主具有约束力，业主应按照停车规约交纳停车费，配合物业对停车位的分配及安排。根据上述停车规约的规定，业主第二辆车及以上车辆需按照访客车辆管理并收费，在小区仍有空余车位的情况下，才允许进入小区停放。同时，涉案小区的停车位早已供不应求，因此，无论从客观情况还是从小区停车规约的角度出发，物业均没有保证业主第二辆车及以上车辆在小区内停放的义务，亦缺乏现实可能。
但洪先生确实较早成为小区业主并停放车辆，至少就其首辆车而言，应具有优先分配停车位的权利，物业应满足该车辆在小区内的通行及停放需求。而其第二辆车应视为访客车辆，配合物业按照小区实际情况进行停放，并按时足额向物业交纳停车费。
3洪先生关于道歉和损害赔偿的主张缺乏依据
洪先生的人身权益并未受到侵害，故其要求物业道歉及赔偿精神损害抚慰金的诉请，不予支持。物业并未阻止洪先生本人进出小区，其选择驾车并在外居住，并非因物业的侵权行为所导致。更为重要的是，本案纠纷系因洪先生拒不交纳停车费而引发，洪先生对此亦存在一定过错，而洪先生也未能举证证明其实际损失的存在，故对于其提出的损害赔偿请求，均不予支持。
法官提醒
本案表面上为个别业主与物业服务企业因车位管理所产生的纠纷，实则系小区停车位供求关系紧张的背景下，个人生活便利与全体业主停车需求的矛盾之争。业主大会通过停车规约对业主第二辆及以上车辆采取不同管理模式，并以阶梯式定价收取停车管理费，正是为了缓和上述矛盾所做的努力。
业主大会系高度自治的民间组织，业主大会的意思自治系从全体业主的利益出发，理应受到尊重和保护。作为业主，应遵守小区规约，配合物业的管理并按照停车规约、停车收费标准等规定交纳车位费。而作为物业管理企业，也应本着服务业主的宗旨，根据业委会的授权合理妥善行使管理职责，避免矛盾的升级，切实维护业主的利益。
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课程背景
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本次培训旨在重上研讨物业公司在“非四保”类经营收入的拓展，讲师系物业多年从事一线实战的管理人员，用已经验证的成功经验分享给同行，通过现代互联网技术和行业联盟的优势，将各类物业公司转变为能够深度赋能各类企业、创业团体的平台，由物业从业者引导线下服务商，然后以所在区域线下社区的居民、用户为核心，解决他们的各种需求。通过成熟的制度安排，不但能够让相关社区业主深度获益，而且帮助物业成为“永久管家”，获得丰厚的回报。
课程收益
1.对标杆物业多种经营体系构建进行360度解码；
2.改变传统物业管理企业困境及亏损顽疾，扭亏为盈；
3.全面掌握整合外部资源的技巧，让服务集成商模式切实落地；
4.改变现有业务业主下单量低的难题，让多种经营真正成为利润增长点；
5.深度理解和掌握社区电商的有效打法，实现快速落地。
培训对象
1.关注物业管理企业经营效益的决策层管理人员（总经理、副总经理、事业单位后勤管理负责人）；
2.负责物业项目经营效益的具体中高层管理人员（项目经理、主管等）；
3.物业企业专门设置的多种经营部门员工；
4.参与物业管理服务的协作部门及人员。
时间及地点
2023年9月21日-23日（21日报到） 长沙市（具体召开地点，开班前一周会务组统一发放《参会确认函》详告）
讲师及培训大纲
《物业企业多种经营与增值服务项目开发》
▶ 讲师：梁老师
▶ 讲师介绍：北京市海淀区和谐社区发展中心（GOCO）研究员，中国物业管理协会产业发展研究专业委员会、产学研专业委员会委员，物业管理标准化专家，曾任职莲花、网点、南方、恒大、正方物业等国内物业品牌企业，并为多家品牌物业公司提供顾问咨询，履创佳绩，从业二十多年来，专注于物业管理标杆打造、品质创新；任职物业区域董事长期间，在业内率先开展多种经营项目探索并创下上佳业绩；发表行业文章两百余篇，编著有《物业管理前期服务实用工作手册》。
▶ 培训大纲：
一、物业管理的产品
1、物业管理模式分类
2、由第三方经营转变为平台服务
3、经营管理的变革
二、品牌物业经营实战的历程
1、深圳案例
2、山东济南案例
3、河南案例
4、石家庄案例
三、物业经营的要素
1、公共资源开发
2、发展增值服务
3、团队价值运营
4、高级品牌管理
四、未来的物业经营和价值研发
1、互联网思维
2、数字化在物业服务当中的应用
3、模块化经营案例
《物业品牌营造与社区电商案例实战》
▶ 讲师：赵老师
▶ 讲师介绍：物业365电商微信平台总负责人、武汉理工大学经济学院创业导师、武汉市南湖街社区治理创新咨询专家、多家物业企业多种经营业务顾问、《住宅与房地产》杂志“微信社区”专栏作者、有《物业企业新媒体运营十堂课》《如何写出令业主满意的文案》《物业增值服务与多种经营实操》等精品课程；曾成功策划和实施地产、餐饮、美妆等行业的新媒体营销案例。2015年作为顾问专家，助力某美妆企业实现单年千万营收，后参与策划河北省内知名“美女赌茶”事件营销等
▶ 培训大纲：
1、品牌营造、基础服务与多种经营
1.1为什么要做品牌营造
1.2物业多种经营概述
1.3品牌营造与多种经营的关系
2、物业社区电商的立项及6大要素
2.1认识用户
2.2利润抉择
2.3理解团购
2.4立项选择
2.5设计模式
2.6收益分配
3、社区电商实战案例剖析
《物业管理多种经营实战》
▶ 讲师：黄老师
▶ 讲师介绍：
▶ 培训大纲：
1、物业企业发展存在的七大困境
2、物业公司开展多种经营的顶层设计
2.1 探寻物业管理发展的五个阶段
基础物业服务阶段：保安、保洁、绿化、设备设施
特约服务发展阶段：围绕业主需求，开展个性服务
资产管理运营阶段：房屋租售业务，装饰装修业主
五星管家服务阶段：一站式→一线通→铂金管家
智慧经营转型阶段：互联网→社区O2O→智慧社区
2.2 履行本职工作，做到永不忘“本”
思考：物业管理的“本”是什么？
案例：万科的两个发展愿景
2.3 关注业主口碑，培养用户粘性
2.4 开展多种经营，降低业主成本
案例：物业公司借助天猫模式携手韵达快递喜开源
2.5 借助现代平台，打造社区O2O商圈
3、重构角色定位，建立社区综合服务集成商
3.1 设计前端，迅速集成，首占总包地位
3.2 社区经济模式下社区服务体系的两大要求
面向全体社区居民便民利民社区服务体系
面向特殊群体的“社会福利” 社区服务体系
3.3 开展物业经营的“六脉神剑”
针对不同物业区位市场提供差异性服务
针对不同类型物业市场提供多元化服务
针对不同客户群体提供人性化服务
经营项目随消费观的改变与时俱进
经营项目以为客户提供优质的物业服务为前提
为客户挖掘客户需要却不知的经营项目
4、解码万科案例，复制成功基因
4.1 万科物业32年的品牌建设之路
4.2 万科物业多种经营DNA解码
从“保险规划”到“送保险”
从“精装房”到“旧房翻新业务”
从“社区仓库”到“业主私密仓库”
从“一卡通圈钱”到“玩转互联网资本”
从“汽车美容”到“交通出行综合”
从“房屋租售代理”到“民宿业务”
从“空气质量检测”到“室内空气质量治理”
从“社区旅游”到“户外体验”
从“业主食堂”到“上门宴请”再到“特色餐厅”
从“UBER模式”到万科物业“睿联盟”
……
4.3 实战讨论：万科物业更名为万物云的内在逻辑
5、标杆物业差异化经营模式深度分享
5.1 案例：XX物业的高端会务服务
5.2 案例：XX物业的贴心长者服务
5.3 案例：XX物业的公众业态服务
5.4 案例：世界五大行经营模式分享
5.5 案例：保利物业的“大物业”战略
5.6 案例：碧桂园的“新物业”发展模式
收费标准
报名方式
1、报名时间：8月22日至9月20日
2、联系人：赵老师15373815151（微信同号）
3、请参训学员填写报名回执表（附件1），并发送至邮箱weixinjiaoyu@163.com。
4、转账信息：
户名：昆莲教育科技（河北）有限公司
开户行：河北银行股份有限公司金桥支行
账号：01371200000906
（开具发票信息请在报名回执表中注明）
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