前言
现今，小区车位是小区的重要资源之一。如何公平合理的使用有限的停车资源是每一个小区业主大会/业委会都必须面对的问题。实践中，存在部分业主拥有两辆及以上车辆，但是其私人专有车位只有一个而需要用到小区公共车位的现象，故应该如何看待其第二辆车使用车位的性质以及如何定价呢？换言之，小区在分配停车位的过程中，是否可以将业主的私人专有停车位作为因素进行考虑？本文将从一个拥有多辆车辆的业主认为已有小区车位收费不合理而提起诉讼出发，与各位读者探讨小区车位分配时的权力边界、适用法律以及纠纷解决方法，以期小区能够合理规划成为，合理利用资源，避免纠纷。
案情简介
林某是上海市宝山区A小区地下1层460号车位的产权人，属A小区之物业管理区域。
2017年1月26日，该小区物业管理处发布小区机动车辆管理规定，主要内容为，本小区规划配置的地下停车位1,375个，地面停车位497个，临时停车位300个，小区住户2,962户，目前车辆数近2,500辆，小区停车矛盾日益突出，为缓解小区停车矛盾，贯彻“业主优先”的原则，合理分配停车资源，根据相关规定及小区实际情况，制定本管理规定。
其中，第一条第1款规定，本小区停车资源有限，无法保证每户都有一个车位，按照先到先得的原则，凡有机动车的业主，每户只能安排一个车位。在额度已满的前提下，未能租赁到车位或新增车辆可以到管理处备案登记后排队等候，等候期间的停车问题，由业主自行解决。第13款规定，本小区包月停车收费标准为:本标准中所涉及的车位包含私家车位、地库租赁车位、地面租赁车位，1)本小区地面包月停车的收费标准为:(1)业主按户只占用一个车位时，地面包月租赁费150/月;(2)业主按户占用二个车位时，第二个车位地面包月租赁费250/月......
2017年2月4日，小区业委会发布《关于执行新的机动车管理规定的公告》，告知新的小区机动车辆管理规定于2月18日起试运行，自3月1日起正式实施。
因林某曾经购买过地下产权车位，按照该《管理规定》再租赁地面车位时算第二个车位进行递增收费。因此林某从2017年10月10日支付了10月至12月三个月的地面临时车位租赁费共750元，每月250元。林某认为，根据《物权法》规定，地面临时车位属于业主共有，林某作为业主对以业主共有部分划定的停车位与其他业主享有公平同等权利，其已经购买的产权车位并不能排除其对共有部分停车位的共有权利。故提起诉讼请求撤销该小区发布的《机动车辆管理规定》中关于将私家车位与公共车位一并计入小区统筹安排的车位数量的条款。
法院观点
法院认为，根据《物权法》（现为《民法典》）的相关规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
林某享有的产权车位是通过购买方式取得，支付了相应的对价，该产权车位属于林某的专有部分;同时，林某作为小区业主，对以业主共有部分划定的停车位则与其他业主享有同等的权利，不应以其已经享有专有部分来否认其对共有部分的权利。
小区现有停车位不足并非林某的过错所致,故仅因其已经取得产权车位而剥夺其作为业主对共有部分享有的共有和共同管理的权利缺乏法律依据。
因此，小区业委会作出的机动车管理规定用阶梯式价格手段调节小区车位的供求关系，虽有利于缓解小区内停车问题，但该规定侵害了林某作为业主对小区共有部分所享有的同等权利，以林某已有私家产权车位为由 ，剥夺了林某与其他业主按同等标准安排租赁停车位、执行停车租赁费标准的权利，侵犯了林某的合法权益。故，判决撤销小区业委会做出的《关于执行新的机动车管理规定的公告》。
其实在这个问题的认识上，各个法院之间也存在分歧。尽管在本案中，法院支持了业主林某的请求，认为业委会将私家产权车位与公共车位一并计入安排的做法侵犯了业主权益。但是，在(2018)沪0112民初6331号、(2022)沪0113民初9509号的两起类似案件中，法院均支持了业委会的做法，认为其彰显了公平正义。认为虽然业主取得地下车位的所有权时的确付出了对价，但其在地面车位所停放的车辆还是不能视为第一辆车。地下车库与地面车库均属于住宅小区必要的配套措施，其使用应当服从于全体业主的共同利益。车位在大多数住宅小区已经成为了重要资源。如何公平合理地使用有限的停车资源无疑是有关共有和共同管理权利的重大事项，应当由业主共同决定。将地下车库与地面车位作为整体停车资源，通过价格杠杆合理调节资源分配，既确保了每户业主基本的停车需求，又抑制了部分过高的停车需求，在小区的自治中彰显了公平正义的法律精神。相关的决议只要程序合法合规，应当予以支持。
律师分析与启示
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作者：宋安成律师团队
图片： Arthur Verny
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课程背景
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本次培训旨在重上研讨物业公司在“非四保”类经营收入的拓展，讲师系物业多年从事一线实战的管理人员，用已经验证的成功经验分享给同行，通过现代互联网技术和行业联盟的优势，将各类物业公司转变为能够深度赋能各类企业、创业团体的平台，由物业从业者引导线下服务商，然后以所在区域线下社区的居民、用户为核心，解决他们的各种需求。通过成熟的制度安排，不但能够让相关社区业主深度获益，而且帮助物业成为“永久管家”，获得丰厚的回报。
课程收益
1.对标杆物业多种经营体系构建进行360度解码；
2.改变传统物业管理企业困境及亏损顽疾，扭亏为盈；
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4.改变现有业务业主下单量低的难题，让多种经营真正成为利润增长点；
5.深度理解和掌握社区电商的有效打法，实现快速落地。
培训对象
1.关注物业管理企业经营效益的决策层管理人员（总经理、副总经理、事业单位后勤管理负责人）；
2.负责物业项目经营效益的具体中高层管理人员（项目经理、主管等）；
3.物业企业专门设置的多种经营部门员工；
4.参与物业管理服务的协作部门及人员。
时间及地点
2023年9月21日-23日（21日报到） 长沙市（具体召开地点，开班前一周会务组统一发放《参会确认函》详告）
讲师及培训大纲
《物业企业多种经营与增值服务项目开发》
▶ 讲师：梁老师
▶ 讲师介绍：北京市海淀区和谐社区发展中心（GOCO）研究员，中国物业管理协会产业发展研究专业委员会、产学研专业委员会委员，物业管理标准化专家，曾任职莲花、网点、南方、恒大、正方物业等国内物业品牌企业，并为多家品牌物业公司提供顾问咨询，履创佳绩，从业二十多年来，专注于物业管理标杆打造、品质创新；任职物业区域董事长期间，在业内率先开展多种经营项目探索并创下上佳业绩；发表行业文章两百余篇，编著有《物业管理前期服务实用工作手册》。
▶ 培训大纲：
一、物业管理的产品
1、物业管理模式分类
2、由第三方经营转变为平台服务
3、经营管理的变革
二、品牌物业经营实战的历程
1、深圳案例
2、山东济南案例
3、河南案例
4、石家庄案例
三、物业经营的要素
1、公共资源开发
2、发展增值服务
3、团队价值运营
4、高级品牌管理
四、未来的物业经营和价值研发
1、互联网思维
2、数字化在物业服务当中的应用
3、模块化经营案例
《物业品牌营造与社区电商案例实战》
▶ 讲师：赵老师
▶ 讲师介绍：物业365电商微信平台总负责人、武汉理工大学经济学院创业导师、武汉市南湖街社区治理创新咨询专家、多家物业企业多种经营业务顾问、《住宅与房地产》杂志“微信社区”专栏作者、有《物业企业新媒体运营十堂课》《如何写出令业主满意的文案》《物业增值服务与多种经营实操》等精品课程；曾成功策划和实施地产、餐饮、美妆等行业的新媒体营销案例。2015年作为顾问专家，助力某美妆企业实现单年千万营收，后参与策划河北省内知名“美女赌茶”事件营销等
▶ 培训大纲：
1、品牌营造、基础服务与多种经营
1.1为什么要做品牌营造
1.2物业多种经营概述
1.3品牌营造与多种经营的关系
2、物业社区电商的立项及6大要素
2.1认识用户
2.2利润抉择
2.3理解团购
2.4立项选择
2.5设计模式
2.6收益分配
3、社区电商实战案例剖析
《物业管理多种经营实战》
▶ 讲师：黄老师
▶ 讲师介绍：
▶ 培训大纲：
1、物业企业发展存在的七大困境
2、物业公司开展多种经营的顶层设计
2.1 探寻物业管理发展的五个阶段
基础物业服务阶段：保安、保洁、绿化、设备设施
特约服务发展阶段：围绕业主需求，开展个性服务
资产管理运营阶段：房屋租售业务，装饰装修业主
五星管家服务阶段：一站式→一线通→铂金管家
智慧经营转型阶段：互联网→社区O2O→智慧社区
2.2 履行本职工作，做到永不忘“本”
思考：物业管理的“本”是什么？
案例：万科的两个发展愿景
2.3 关注业主口碑，培养用户粘性
2.4 开展多种经营，降低业主成本
案例：物业公司借助天猫模式携手韵达快递喜开源
2.5 借助现代平台，打造社区O2O商圈
3、重构角色定位，建立社区综合服务集成商
3.1 设计前端，迅速集成，首占总包地位
3.2 社区经济模式下社区服务体系的两大要求
面向全体社区居民便民利民社区服务体系
面向特殊群体的“社会福利” 社区服务体系
3.3 开展物业经营的“六脉神剑”
针对不同物业区位市场提供差异性服务
针对不同类型物业市场提供多元化服务
针对不同客户群体提供人性化服务
经营项目随消费观的改变与时俱进
经营项目以为客户提供优质的物业服务为前提
为客户挖掘客户需要却不知的经营项目
4、解码万科案例，复制成功基因
4.1 万科物业32年的品牌建设之路
4.2 万科物业多种经营DNA解码
从“保险规划”到“送保险”
从“精装房”到“旧房翻新业务”
从“社区仓库”到“业主私密仓库”
从“一卡通圈钱”到“玩转互联网资本”
从“汽车美容”到“交通出行综合”
从“房屋租售代理”到“民宿业务”
从“空气质量检测”到“室内空气质量治理”
从“社区旅游”到“户外体验”
从“业主食堂”到“上门宴请”再到“特色餐厅”
从“UBER模式”到万科物业“睿联盟”
……
4.3 实战讨论：万科物业更名为万物云的内在逻辑
5、标杆物业差异化经营模式深度分享
5.1 案例：XX物业的高端会务服务
5.2 案例：XX物业的贴心长者服务
5.3 案例：XX物业的公众业态服务
5.4 案例：世界五大行经营模式分享
5.5 案例：保利物业的“大物业”战略
5.6 案例：碧桂园的“新物业”发展模式
收费标准
报名方式
1、报名时间：8月22日至9月20日
2、联系人：赵老师15373815151（微信同号）
3、请参训学员填写报名回执表（附件1），并发送至邮箱weixinjiaoyu@163.com。
4、转账信息：
户名：昆莲教育科技（河北）有限公司
开户行：河北银行股份有限公司金桥支行
账号：01371200000906
（开具发票信息请在报名回执表中注明）
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