添置物业管理与公共考试物业服务管理的比较多区别

我们必须定义两个有所不同的跪求“物业管理”的概念，它们必须被怎么分辨开讨论，混肴将会相当严重影响思考的质量：

1)物业资产管理：

充当Property Management的中译文的物业资产管理，其内涵不可同于不动产资产管理（realproperty**nagement，或real estate**nagement）。此时的物业一词主要取其不动产资产属性，诸如一个人强大两处物业是指他手中掌握两栋房子的产权。

2)三保物业管理：

国内充当简单点三保服务（保安、秩序引导，保洁、保绿，保修维修）之总称的住宅小区物业管理，它不可解作英文的PropertyManagement，我好象可以使用拼音直译为Wuye。此时物业一词就仅不单国内已成事先计划事实的以小区物业为代表的物业服务，的原因国家政策和民间实践的影响（全国各地不计其数的住宅小区及其物业公司溶炎百万数量级的从业人员），但这种理念和模式也在极高的影响着商业建筑及自用物业的管理，到现在为止已然连成了一套中国时代特色的管理模式。

Wuye的拼音译法首次直接出现于文献：陈光,&贺灵童.(2013).Re-recognizeBIMfromaFMperspective_ObservationsaboutmisunderstandingswithBIM-FMin China.30thInternationalConferenceoffApplicationforITin theAEC Industry,2013,Beijing.CIB&清华大学.

前者是欧美最为普遍的物业管理行业，与不动产行业关系甚密，有着相当传统的行业生态圈，以个人投资者投资的住宅建筑为主兼顾，异数企业客户。二来时的住宅物业管理与以企业服务方式的设施管理就比较少有重叠了，无疑是两大行业之分，混淆不清较小。

上述事项范畴的图示表达不胜感激(陈光,招待自用物业的宽带互联网时代,在现代物业2013.10)：

在物业管理行业之中也有说白“设备设施管理”，是指机电设备的运行维护管理，这个概念你经常与将从FM直译而来的设施管理相混为一谈。国内物业公司初听见设施管理（FM）时，抑郁烦闷如果说这是指设备设施管理，也即物业管理的一部分。

而国外的FM专业所真包含的职能范围见下表：1.MaintenanceOperations以维护和运行Furniture**intenance家具维护Finishes**intenance建筑装饰程序维护Preventive**intenance性维护Breakdown**intenance损环维修维护Exterior**intenance建筑物外表以维护Custodial/housekeeping保管/家政服务Landscape**intenance景观绿化程序维护2.AdministrativeServices行政服务Corporateartwork企业艺术品管理Mailservices邮件服务Shipping/receiving物流收与发你服务Recordsretention档案保管Security安保Telecommunications通讯Copyservices复印身份证服务吧3.SpaceManagement空间管理Spaceinventory空间库存Spacepolicies空间管理政策Spaceallocation空间分配直接派Forecastingneeds空间需求预测Furniturepurchase家具采购部门Furniturespecifications家具管理规范化Furnitureinventory家具库存管理Interiorplans室内空间规划Furnituremoves家具搬迁Majorredesign重大项目管理4.Architectural/EngineeringServices建筑总体设计/建筑工程服务Codecompliance建筑规范合规核审Construction**nagement施工管理Buildingsystems大楼系统（机电设备系统）Architecturaldesign建筑总体方案设计5.Real Estate不动产管理Buildingleases大楼租赁管理Siteselection场地选址位置Acquisition/disposal收购/有偿转让Buildingpurchases买楼Propertyappraisals不动产出具评估报告Subleasing转租6.Facility Planning设施规划设计Operationalplans运营规划Emergencyplans紧急预案Strategicplans战略规划Energyplanning能源规划7.financePlanning财务规划Operationalbudgets运营预算Capitalbudgets资本预算Majorfinancing重大项目融资8.HealthbutSafety健康与安全Ergonomics人体工程Energy**nagement能源管理Indoorairquality室内空气质量Recyclingprogram循环利用流程Emissions及时排出污染物Trash/solidwaste废弃物处理Hazardous**terials危险品管理Source:Facility Management Practices,ResearchReport#16,InternationalFacilityManagementAssociation,copyright1996.BOMI©1997,2ndqtr.pp.1–9.

这个由IFMA协会总结不出来的40多项职能列表，是一个只很可能又出现于企业机构自家用物业空间范围内的职能列表，虽说其部分职能也会又出现在公共物业的服务范围内，但绝不可能所有的直接出现。

从而我们能得到二级物业管理与自用物业管理的几个比较显著的区别：

1)与最终用户的关系：

bec物业管理并不多再产生对最终用户的再你服务，只不过这种服务通常未知于围绕在最终用户周围的真接设施服务中。公共物业而言于自用物业来说是脱离最终用户的。

2)门外与门内：

在写字楼中，由于物业的公共考试特性，导致其与最终用户的需求断开了，而只不过是公共区域的物业服务；随后，在租户内部区域的建筑相关服务就由设施管理来填充后。或者在上海的张江高科园区内，有东湖物业地区管辖的一个园区，内中有一批世界五百强企业，他们在公司门内也有其FM团队（比如杜邦公司），只好东湖物业就说自己是“大物业”，而租户门内的那个FM是“小物业”，看起来好像仅仅工作空间范围完全不同而己；而在杜邦公司的自用物业管理角度来看，外面的东湖物业是物业，自己则不是物业、反而FM，两者有着迥然不同的特性。

3)如何确定比较复杂空间管理：

物业管理完全不可能提及空间管理，毕竟这是一种环绕着最终用户接受业务活动而发起的整合管理模式，而这正是我工作空间管理/设施管理的显著特点。空间管理模式的整合程度冠绝所有FM的领域，其不属于到企业机构的财务系统、人事管理、IT管理等高层次的管理协作，这是一件彻底的企业内部的管理业务，所以我它也很少能被外包出去，至多在中国企业的实践中并未瞧着，在驻华使馆外资企业中也非常罕见。

4)面向对象：

bec物业主要注意走向设备设施等硬件对象，而自用物业管理则走向最终用户（的业务活动）。一间房间有一台空调坏掉，二级物业他来了自有打算维修空调，自用物业管理则远超之，考虑房间内的人的需要，他们不需要的不是什么空调，而是空调受到的室内空间环境，这种空间环境这个可以很好的行最简形矩阵他们的工作要求。

5)住宅与非住宅：

自用物业管理仅仅非住宅建筑中（或极少涉及到住宅，如果在一个企业的不动产盘子中手中掌握一小部分的住宅，多为供员工住宿），随机的英文是capitalfacility，即另外资本性投资项目的建筑设施，这里的主体是企业机构，而不是个人居民。而国内bec物业管理行业的绝大比例依然是住宅，非住宅领域还未挺好的的分工不出来，只能写字楼物业、工业园区物业等也算部分的分工不出来了，但其大学英语物业理念依旧是从住宅物业搬进来的，即由几项简单服务两种而成的超出公共空间区域的大学英语物业服务。在国内绝大部分的二级物业管理者眼中，住宅与非住宅是不加以不是很严区分的。

6)业务交错重叠：

两者的相互缠绕领域只在于某几项专业服务，不同之处只是相对而言两者的体系，前者仅仅几项服务的很简单加总，绝无整合；而后者是将几项服务全部整合到一个体系中，大多数会项目外包给专项的服务公司。前者导致会很难建立系统，因为服务质量很难猛升到后者的水准，只不过就单项服务比如小区保洁和保安而言，什么专业的保洁服务公司和保安公司则也可以将服务水准能够做到极高的水准，而将这些单项服务都人员外包出去了的bec物业公司自身却没能人类创造附加值，加之其业务本身的回报就比较高。国内的物业行业也还在主动积极探寻中这几个有所不同的发展方向问题：资产管理方向，修为提升三保服务水准方向，整合起来更多的服务内容的综合服务方向。

由于本文所研究和探讨的学科都并非不精确的自然科学，而是总结的经验而得的管理学科，故上述几种对比分析并不是更加富有数理逻辑的科学研究，完全是管理经验的总结，所以我没有办法可以参照于相对普遍的多数情况，不排除也可以找到例外的特殊情况。

注：本文刊登于《像现代物业·设施管理》杂志2014.1期，由陈光大典的自用物业空间管理专栏