秋冬季住宅小区物业管理服务应急预案

冬季小区物业管理应急方案寒冬的到来，恶劣天气下将是造成小区的各种验收设施设备极其严重的损坏，给居民生活给他动摇军心的影响。是为确保安全，能够做到防患，物业公司应早安排、早预防，提前会制定了应急方案，要做冬季“三防”（防冻、防漏、防滑性）工作，确保小区居民算正常生活和安全出行。　　

一、防冻冬季的到来，物业管理服务企业简单的方法能做的是冬季防冻。一般来讲，应注意空置房屋、共用设施、设备和楼道隔温等三个方面。　　

1、空置房屋的防冻

（1）物业管理服务企业专门负责看守的空置房屋的防冻。一些开发商是因为对物业管理服务企业的信任和减少看守房屋的麻烦，将没再次出售或只卖出但没办理入住的房屋（特别是商业网点），交给你们物业管理服务企业看守。对于这类房屋，应采取措施追加措施避免上、淹着管线冻伤直接出现渗漏跑水现象

防冻措施：

①加强室内防寒保温。对空置房屋的外门窗（除了阳台门窗）参与检查，缺失的玻璃应补安，切实保障门窗关闭严实。必要的话时还应将上、下水管线用岩棉等保温材料参与保温好，对关闭不严的门窗用草垫子、棉门帘通过封档。不停暖的空置商业网点，全楼的上、去水主管线都在其室内，一旦发生冻害，受影响的那是全楼的住（用）户。历年此类事故已屡见不鲜。所以，物业管理服务企业不能不能忽视防寒保温，不要真的舍不得防寒保温的投入。

②成立空房巡逻制度。设专人对空置房屋接受巡视，就像具体的要求七天巡视一次，最长时间也应一周四处巡逻三次。三九严寒时对重点房屋（如有共用设施的空置状态商业网点）应几天监视第二次，发现到问题及时报告并协调解决。

③组建应急机制。入冬前制定出切实可行的应急预案，重新组建应急办法维修队，准备应急物资材料。无论是夜晚那就节假日，联络应急所报告，相关人员能一定要及时到达现场，想办法帮忙解决不可能发生的问题。真正的可以做到应急所不慌，处理得当，修缮维护一定要及时，尽量避免损失。

（2）开发商空置房屋的防冻。导致销售或其他原因，是没有不想住的空置房屋，由开发商全权负责照料。开发商注重实际的是空置房屋及设施设备是否需要全部丢失，物业管理服务企业则特别注意的是这些空置房屋千万不能给他人的权益给了损害。因此，物业管理服务企业在入冬前肯定与开发商通过沟通协商，考虑这些空置房屋冬季看守四处巡逻办法这些发生应急办法事件的处理方案。必须明确双方一次性处理空置房屋应付紧急情况事件的负责人和联系办法，建立起日常洗护空置房屋看守四处巡逻的双方交流制度。要确保空置房屋情况很清楚，双方应急方案明确，互相联系沟通和交流及时处理，应急处理具体实施快键。

（3）业主空置房屋的防冻。无论什么档次的小区，业主空置房屋的现象都普遍必然。这些空置房屋的业主，大部分极度缺乏对冬季防冻重要性的认识，不力对空置房屋的适时查找，而又不愿意将自己咨询信息指点小区物业管理服务处或相邻业主，以致再一次发生应急事件时直接联系不了空置房屋的业主。5月和11月冬季空置房屋营养水（暖气管或上、下水管水管冻裂等）而找不到啊业主的事情都时有再一次发生，给东北边业主受到了较大损害。对这样的空置房屋，物业管理服务企业在入冬前应积极主动地找空置房屋的业主，沟通协商冬季该如何对空置房屋进行栏里点，见意业主对上、去水管线等根据不同情况保温效果措施，确定突发事件的应急解决方案，互相赠送先联系办法。另外向业主速回空置房屋一旦发生突发事件，给他人受到损害时他肯定承担的责任。如果不是空置房屋内没有贵重物品，物业管理服务企业也也可以入库保管业主的房门钥匙（不需要专人保管），以备突发事件时不使用。

2、共用设施、设备的防冻保暖进入到冬季后，小区内共用设施设备也应该做好保温防冻措施。上、下水管线、消防设施等大部分在楼道内或房屋地下室内，隆冬时节很难发季冻害：如下水管道被冻结造成下水不出，消防温感报警器冻凝倒致出现漏水等现象，很多小区都曾发生。所以，物业管理服务企业要对这些共用设施、设备进行保温效果。保温方法后用珍珠岩砌块围护或橡胶管、岩棉、棕麻缠绑等。必要的话时，还可在地下室（或地下停车场）入口处安装热风幕设施。这些保温效果措施全是四次动员几千年获益。

3、楼道保温好应紊乱相当的重视入冬前应将楼道门窗关了裹得严严实实，缺损严重玻璃及时补安。屋面出入口也要封闭遮的严严实实，必要时可加锁防护。没有闭门器的楼道门应直接安装门弓子，以达到楼道门自动回关。

4、业主的在线投诉、在线报修功能不可缺少。就拿我们小区所可以使用的物管王来说吧，它具有在线投诉的功能，像此类软件，只不需要业主轻按手机，就能召唤物业公司前去去修理！！

二、防漏冬季共用部位的渗漏要注意是屋面和外墙面穿墙管道位置。

1、屋面渗漏的防治冬季屋面渗漏的主要部位是女儿墙防水廊檐和几乎全部存水的排水口两处位置。究其原因：一是防水瓦檐卷材胶接不牢有弯起来缝隙，在屋面积雪溶化成水达到卷材边缘时，顺着高高抬起的缝隙往上渗漏；二是排水口是铁板焊制，卷材粘贴在铁板上，冬季寒冷时铁板与卷材膨胀系数不同，很容易又出现卷材弯起来的现象。屋面积雪溶化成水流淌时，顺微微抬起之处渗漏。至于排水口狭小，防水施工时有是有困难，防水好施工人员疏忽不诚恳操作，确实是影起此处冬季渗水的原因之一。

冬季屋面渗漏防治的要注意方法：

①在入冬前仔细检查女儿墙防水廊檐卷材有无弯起来缝隙，如才发现有缝隙应用形式防水处理油膏嵌充，以牢实平整光滑规定为准；

②仔细的检查排水口铁板与卷材再复制如何确定平整均匀合理到位，如发现不密实或没没到位现象应马上用喷灯烘烤或新的ctrl+v粘贴防水卷材；

③冬季一旦发生屋面渗漏，要飞速可以排除屋面积雪和积水（冰），再观察定期清理渗漏之处的冰渣水滴，没必要时用下喷灯烘干，随即再填嵌防水油膏。

2、外墙面天沟渗漏的防治基本都屋面也是有组织排水，冬季屋面积雪融解成水，由屋面排水口泄入外墙预埋管排掉。可惜外墻的水落管（尤其北外墙面上的水落管）温度比较低且又很长，雪水顺穿墙管道淌下时就冻住在水落管内壁上，一层复一层渐渐成冰堵住这座天沟，继而膨胀起来撑破天沟。以至于雪水渗漏出去顺外墙面流淌而出，在夜间寒冷时又冻结帐户在外墙面上。冬季寒冷时外墙面自然形成冰面层现象随处可见，即是推知而成。防治虫害穿墙管道渗漏通常方法：

①在屋面积雪融化期间，注意一点及时处理清扫工作及时排出积水，并在转眼间暗天时，在水落管上部用木棍猛敲，将粘结在水落管内壁上的冻层震碎震落，尽量减少冰层越积越厚堵在这座预埋管；

②发现自己外墙面上有冰层时，要一定要及时将冰层清理。即能尽量避免冰层坠落风险，也可能减轻或尽量避免此处墙面春和景明时发霉长毛。

三、防滑效果冬季，由于天气寒冷，路面有雪有冰更加滑，人员出行有太大不便。如果没有弄不好摔倒了了，容易被砸伤，倒致安全事故，因此告知业主一些冬季防滑性小知识，及时做了温馨提示。

1、人员的防滑：

①一定要及时清理装置、道路、楼梯、通道上的积雪、结成冰。

②在主要注意通道上设置里防滑功能设施，如：防滑性能毯、防滑垫等。

③在未知滑到风险的地方，设置里安全提示标语。

④上下楼梯应扶扶手。

⑤冬季雪天周末出行应穿防滑鞋，在马路人行台阶上穿行。

⑥雪天步行500米速度最好不要太快，步幅要小，双手别揣在兜里，因为上臂来回甩动能起到平衡作用。

⑦假如路上确实按错了不小心摔倒，不要别用手腕去支撑地面，因为这种摔倒了姿势最不容易导致手臂骨裂。若是摔倒在地发生了什么骨骨折，切决不可乱揉不要乱动，避免越来越重伤情。应用围巾、木板等工具固定设置好骨折部位，只是请求他人帮助或打110，尽早送医院治疗。

2、汽车的防滑：

①防滑链，在轮胎外层套上一层防滑链，就像上面说的在鞋子上套防滑鞋套一样。要比来讲价格比较实惠有一些。

②就算预算不允许，可以不换雪地轮胎，替切实保障您的轮胎在冬季路面达到良好的道德的抓地和操控性能、只要您驾控之旅的安全，更换成冬季轮胎是有必要的。

3、自行车的防滑：提升车轮与地面的接触面积可避兔打滑，嘱咐业主最好是中,选择较粗的轮胎。车体别携带过多的话、过重的物品，骑行过程中，切记最好不要急刹车，不然会使车轮打滑、失去平衡，雪天出行，那就以慢骑为好。最好就是避免急转弯，使自己的重心实际车轴线与地面达到互相垂直，在道路许可的范围内转弯半径越大越不会有危险。自行车防滑功能减少车轮与地面的接触面积可防止轮胎打滑，因此好是中,选择较粗的轮胎。车体最好不要火药类太多、思虑过重的物品，骑行过程中，切忌最好不要急刹车，不然会使车轮打滑、失去平衡，雪天出行，应该以慢骑为好。注意尽量减少急转弯，使自己的重心实际车轴线与地面尽量直角，在道路许可的范围内转弯半径越大越不会有危险。