1月下旬，新型冠状病毒疫情在中国爆发，房地产行业受到很大冲击。但与此同时，原本作为辅助行业的物业服务，在医院外扛起了抗疫一线的旗帜，其重要性日益凸显。目前各物业企业正在为业主提供服务，承担应有的责任，引起全社会的关注。
为此，在中国房地产协会的支持下，中国房地产协会数字科技房地产分会和钛媒体于5月9日联合推出EDGE LIVE在线圆桌会议系列房地产，第一阶段的主题是数字物业和智能社区。
中国房地产协会数字科技房地产分会副会长魏来、金地物业管理集团公司助理总经理欧明东、蓝光集团数字科技中心在钛媒体集团联合创始人万宁的主持下CTO皮人伟、千丁互联网高级副总裁王建辉共同探讨了疫情对物业行业的影响、物业企业数字化转型的痛点、未来发展趋势等。
首先，疫情让政府和公众更加关注物业管理。在城市化进程中，物业管理承担着国计民生的重大责任。疫情期间，对物业服务的需求扩大，但要求更加严格，如社区安全、门禁控制、环境杀戮、在线服务、无接触体验等。
在这些环节中，许多都需要科技手段的参与，要求物业服务更加数字化、智能化。然而，目前物业企业的数字化转型仍存在挑战。皮人伟认为，主要有两个，一个是供应方，即物业企业的数字化和内外部资源的整合；二是物业管理从劳动密集型向技术密集型转型，将琐碎重复的劳动交给机器，解放员工，做更多技术含量高的工作。
在这方面，王建辉指出，解决当前房地产企业痛点的关键词有成本、劳动效率、用户体验或用户环境三个。他进一步建议，房地产企业的转型应以未来为基础，一方面跟上客户的需求，如90年代后甚至00年代后的研究；另一方面，我们不能简单地将过去的所有在线转型视为简单的在线转型。我们必须通过流程再造、梳理和加工，形成一套面向未来的东西。
魏来还表示，物业最大的价值应该是业主进入社区大门前的这部分空间，包括环境、空气、能源和人，包括基础设施、建筑、空间环境、温度、能源利用等。例如，今天的温度是多少，你是否能准确地感知它，然后认知它，温度很冷，你必须添加衣服。
王建辉补充说，我们认为未来智能社区有三个非常强大的特点，第一个是智能硬件、各种互联网探头、边缘计算服务器face ID、5G技术甚至区块链技术；第二个将叠加大量的智能软件，如今天的私有化定制，让不同的用户使用，业主、物业，包括周边企业、政府，将形成网络；第三，将有各种方位的服务，如保险、医疗、社区养老金等。面对未来，中国肯定会通过技术叠加和创新产生智能服务。
精彩的圆桌对话引起了业内人士的广泛关注。直播总访问次数为2万 ，在线峰值人数为1万 。直播室发布的福利新基础设施背后的发展机遇研究报告申请人数超过500人。人均观看时间为35 分钟（直播时间为90分钟）。第一期精彩回放：https:// ** .tmtpost.com/watch/4rDVUc
(本文首发钛媒体APP，作者 | 石万佳）
以下是圆桌讨论记录，由钛媒编辑，删除：钛媒体集团联合创始人万宁:大家好！欢迎参加由钛媒体联合中房协联合举办的数字物业与智慧社区圆桌沙龙。我特别期待在接下来的一个多小时里，让老板们通过他们的分享更好地了解物业与数字化的关系。我们的第一个话题是，疫情对现在的物业有什么影响？有什么影响？
钛媒联合创始人&钛媒体首席研究官
金地物业管理集团公司助理总经理欧明东:谢谢。这次疫情确实是一只大家都没想到的黑天鹅。我认为这次疫情对物业的影响首先是让政府和公众更加关注物业管理。在城市化进程中，物业管理承担着国计民生的重大责任。疫情期间，对物业服务的需求越来越大。比如整个社区的安全、门禁控制、环境杀戮，包括总部对各项目质量的监管，以及这些在线生活服务的场景，以及无接触的体验，疫情期间会突然出现非常激烈的需求。
存在的挑战是对物业服务的要求更加严格。比如之前对社区出入口的要求可能没有那么严格。我们可以通过人脸门禁进来，但疫情期间要增加体温检测和对外来人员的监管。此外，我们对这些在线生活服务的需求也集中爆发。原来物业公司可能没有那么多在线平台，但疫情来临时，每个人的需求都要在线满足，包括支付物业管理费和居民的日常生活需求。另一种是无接触体验，包括电梯，所以对整个物业服务的要求会更高更严格。物业在疫情期间表现出色，积累了大量经验。同时，我认为结合这个新基础设施的机遇，我们将更加坚定未来的发展目标，朝着智慧的方向发展。
蓝光集团数字科技中心CTO皮人伟：在智能社区的应用过程中，我将距离缩小到社区应用中遇到的问题和解决方案。智能社区更多的是通过场景接触，让用户更好地体验安全和教育。但现在最大的痛点是如何将智能社区的应用场景与物业管理程序相结合，在这个过程中更加关注产品设计体验。首先解决两个问题，第一个是物业关键要素和关键决策问题，物业有三个关键要素，在智能社区和智能场景设计中考虑到这三个要素在应用设计场景中不会给您带来太多麻烦，访客预订系统可以大大降低服务台工作人员的工作量，但也可以使访客体验更好。在第二个监控室，他们必须盯着一个大屏幕看是否有问题，我们使用它AI变成报警主动提报，他平时没有必要一直盯着大屏，当老人跌倒，或者陌生人等等这样的情况，就会自动报警，这时候看他是误报还是确实有问题。我们给巡检人员提供一个指令，巡检人员现场排查、拍照，给业主比较好的体验。这套系统和流程再结合蓝光配出的AI结合智能安全系统场景。
国内外物业的差异中国房地产协会数字科技房地产分会副会长魏来：我可能无法很好地回答这个问题，因为说实话，我刚才没有老板们特别好的经验。我只是把我看到或认识到的东西抛砖引玉。事实上，与中国相比，外国物业几乎不能称之为物业，它的功能相对简单得多。它有几个特点。我试着总结一下。
首先，它处于一对多状态。它很少有特别密切的物业界面与居民接触。它有一家物业公司，但这家物业公司是远程管理。一家物业公司可以同时管理整个城市的几十个物业。这种管理属于通信管理。例如，有一些设备、电梯或其他设备。它将在这里集中所有这些数据进行远程控制。另一个是它将组织一个基本的物业服务团队，如卫生清洁或一些维护。它遵循非常传统的列表 ** ，这些任务几乎是根据这个表每天派往哪些物业执行的。
第二，有一个物业委员会，就像我们传统的与居民，与这些经理，形成一个物业管理委员会，管理委员会相对密切相关，经常会议，以电子邮件的形式，会议收到居民意见，结果反馈给居民，这都是在电子邮件上完成的。如果居民有任何想法和建议，他们将通过此文件与物业联系。
此外，我认为这些国外物业安全服务做得很好，不依赖人，依赖设备，如门禁管理、电梯管理、门锁管理、钥匙有钥匙是专门打开你的门，钥匙是专门打开这层通道，或公共游泳池这些钥匙，外人不能打开。所以它依靠这些系统来确保物业的运行，可能是这样的状态。
中国建筑标准设计研究院副总建筑师 魏来，中国房地产协会数字科技房地产分会副会长
千丁互联网高级副总裁王建辉：中国物业是一种进口产品。它始于18世纪的英国，到英国和香港，然后进入深圳。因此，从1981年进入中国到现在30多年，我们走了一条非常快的逆行线。今天，我刚刚比较了魏先生说的话。我发现有两个非常明显的特点。首先，我们进入得很晚。虽然只有30年，但国内整个住房体系的现状和为公司服务的现状相对来说，我们有更多的高层建筑，因此给物业公司带来了更多的增值业务机会。例如，非物业费收入的比例非常高，头部可能超过40%。在这方面，中国与美国的企业有很大的不同，中国在增值业务机会上挖掘得更深入。
第二个，比较明显的感觉，过去我们和美国同行做过交流，中国物业在数字化转型上我认为走的非常快，这点从2015年开始，我们就在积极用万物互联和移动互联，把整个管理做优化，这点我觉得得益于中国整个数字化产业的基础，比如说中国无论在上网人数、移动支付包括整个购买习惯上，我个人认为物业行业在数字化转型上比地产走的还快一些，这源自于整个物业在过去生存环境上，因为物业费上涨有压力，人工成本在不断上涨，基于这样生存和发展压力，所以大家做了非常多的创新，所以把很多科技红利逐渐在物业行业落地。
我特别同意皮先生刚才说的话。在此期间，物业行业的数字化转型紧密围绕两点展开。第一点是利用万物互联网基础控制所有设备。物业实现使用物联网探头管设备后，一旦设备超过阈值或通过AI探索，自动生成工作订单，这是主要物业企业正在进行的探索，我们也在积极推动。第二行，根据业主生活方式的变化，数字转型在线习惯的变化，所以业主在线维修，服务响应满意度，以移动互联网为代表，充分满足业主的服务需求，我们走得很高，业主体验像淘宝，谁接受订单，东西在哪里，都知道。我们现在基本上是毫秒级的，业主报告，员工抢订单，很快就完成了。
物业数字化转型的挑战欧明东：目前阶段有两个维度。一是中国的消费数字化转型已经完成，优于国外。然而，在供给方面，包括产品供应或服务供应，在供给方面无法与国外相比。因此，正如魏来总是所说，外国物业可以远程管理，它不需要现场的人，几个人可以远程管理好物业，但中国是用户方面。我很容易获得或提出需求，但大多数时候，对于物业公司来说，它需要整合内部和外部资源，更好地为业主服务。此时，这对物业公司来说是一个巨大的挑战。
第二，只有在运营的精细度方面，才能满足这些业主的需求。总之，中国物业管理需要从劳动密集型向技术密集型转型，这是数字物业转型的目标。目前，总的来说，我认为中国的房地产行业仍然属于劳动密集型行业。下一个巨大的挑战是成本挑战。显然，劳动密集型的劳动力成本是房地产行业最大的成本，基本上占60%或70%以上。我们需要通过什么技术手段减少人员，让人员有更多的时间和精力，与业主服务，维护业主关系，而不是每天处理一些琐碎、重复的劳动。我们应该把琐碎、重复的劳动交给机器和系统。因此，这就是如何在不降低质量的情况下，使房地产行业降低成本和质量。在质量不变的前提下，如何进一步提高规模，进一步降低成本，只能通过数字化、智能化手段，使员工能够做更多的技术含量高或高价值的事情。
皮人伟：我先说两个方面。第一个痛点是什么，来自智慧社区改造受益者不明显的问题，以及智慧社区智慧住宅不开箱即用的稳定产品。无论是云服务厂商还是现在，他们只能做一件事。大部分场景都有操作和维护，应该交给物业领先的科技公司。再来说说社会主体。智慧社区改造的社会主体分为两类:营销方、智慧社区概念、主动安全、走廊占用、老人和孩子防止损失，增加一系列项目卖点。第二个物业方，在众多物业服务类别中，智慧物业也是其中的一部分，可以更好的计算价值。目前老社区改造大部分是行业委员会或者居委会发起的，物业方不能单独发起老社区改造智慧社区项目的收费行为。对方提出相关需求后，我们会利用他们进行相关技术评估和评标，或者选择相关车型，或者给我们后续的运维和委托工作。
蓝光集团数字科技中心CTO 皮人伟
魏来：刚才几位老板说，数据只有在流通过程中才能产生价值。因此，这是数字化的基本起源。它有一个从根本上带来的性质，那就是分享。当然，我们做标准分享。现在我们遇到了很多问题。我简要总结了三座山。
第一座山是数据问题。目前，它仍处于数字时代的初级阶段或初级阶段。虽然数字化已经很久了，但整个时代还是刚刚开始。如何界定谁的数据属于谁，如何界定其所有权和使用权。
第二，数据集成问题，我们应该有这么多的数字，数据集成，平台是否可以通过终端数据，这是一个数据集成问题，制造商之间能不能做数据融合，我们在座几位愿意把数据共享出去，但是在有些商业利益壁垒之下，这些数据在沟通起来是很困难的，这个即使在工程建设也是如此，这仍然是一个大山。
第三个大山，数据可信度问题，这些数据能不能值得信赖，这些数据规范性怎么样？这都是需要我们在更多的研究，更多的政策支持，以及更多的标准逐渐的界定，总而言之国家领导人和我们也有这种声音，我觉得这是两句话，其实是一句话，但是是一个意思，非常好，叫产业数字化，数字产业化，两层意思，第一个面向现有业务如何利用数字化科技，你看中房协也是成立数字科技地产，利用数字科技能够让产业转型升级，确实像建辉总所说的，它不是原有的搬上线上过程，也是再思考、再定位过程。
第二个更加升级了，那绝对是站在未来，就是我的数字产业化，当我们头部物业公司管理几个亿的物业大盘，而且还附带着粗算一下几百万人口，这是一个巨大的数据资源，这说实话都是物业公司的宝藏，现在摆在面前的问题就是我们怎么样挖掘，所以更多价值挖掘还是得靠真正做物业来具体去谈。
解决困难的方法皮人伟：基于现在出现的问题，我们采取哪种方式呢？采取互联网入户体验方式，无论是新项目还是什么，需要培养业主先喜欢上智慧物业，主要打两点，第一个安全，第二个健康。各位可以看到这是我们家的健康情况，能够很清晰看到我们家现在主楼栋人员情况，可以开门禁，也可以直接开门。如果确实有访客来了，我们可以进行访客预约，也可以知道我家现在空气净化程度，通过安全、门禁和简单的场景控制，先培养用户使用智慧社区习惯，这时候是需要先行投入，不能收业主钱，业主通过使用，发现住在智慧社区，通过社区APP，确实让我感觉到远程控制安全，这时候后续增值服务才有可能。
刚才所有云端远程监控是需要进行上云工作，上云工作也需要一定存储和识别，也可以后付费。因此基于现在两个痛点，第一个是收费主体，导致智慧社区改造费用有特殊情况。第二个，现在没有特别稳定成熟的产品，这种情况下通过自研的方式，先解决消费者和用户比较关注的两个痛点，慢慢再把其他智慧物业 ** 上去，形成一个引导或者是场景覆盖过程。
魏来：技术给我们带来了很多治理上的变革。谈到治理，因为我们正在做智慧社区的评价标准，我们就在想智慧社区它怎么样智慧？我觉得数字化以后，每一个组织，每一个人都要寻找他的定位。我个人总结它还是一个第三空间的概念，或者第三层面的概念。第一个是家门，我进了家门以后就是我的私密空间，我走进小区门是我的社会空间，这里存在一个第三空间，中间这个空间是物业它所发挥的最大价值，随着智慧技术发展他会跟社会上朋友还有购物网络形成直连，线上直连是可以的，线上和线下互动的时候必然要穿透中间的层面，这个层面就是我们要工作的范围，在这个范围里面我们如何掌握这些数据？掌握这些数据，我们做标准的也是在想，比如现在国际标准上通用的，你要想做好智慧社区，你必须要有一个智慧社区基础设施，其实说白了它是一个数字化设施，这里面包括软件、硬件、数据、内容等等，时间有限不展开说了。
除此以外，要分析社区整个管理工作对象，第一个就是物这些不动的，包括环境、空气、能源，另外一个是人。第三个是行为，或者说是事件，这三样东西是构成了管理的目标群体，这个目标群体我们在做智慧社区评价标准的时候也是从这个出发，我们就总结出来了，我怎么样评价智慧社区，第一个肯定要评价数字化能力，这个就体现在智慧社区基础设施上。
第二个，整个场所环境上，场所环境这里包括建筑，包括空间环境，包括气温这些东西。第三个是能源利用，小区节能绿色这些能源利用。这就是我主动管理和被动管理问题，第一个场所环境是我要被动适应，因为什么？这个场所比如今天气温是多少度，从智慧角度来讲，能不能准确的感知它，然后认知它，认知它以后今天气温冷就要加衣服，这就是要被动适应环境的问题，还有一个能源是主动的，能源主动还有一个前提是要数字化感知，刚才几位老总都说了，我要感知它，感知它以后主动管理，让能源整个逐渐高效化、低碳化。除了这个以外，剩下就是我刚才说的行为、事件、社会化服务还有物业服务，这就是服务水平。
第五个，经济活力，这五大指标五大类，形成了对智慧社区的评价指标，不一定对。
千丁互联高级副总裁 王建辉
王建辉：我认为解决当下物业企业痛点的关键词有三个，成本、劳动效率、用户体验或者用户环境。实际它不仅是一个三角形，物业企业投入的成本高可能会带来用户体验好一些，然后效率高也有可能会带来成本降低，但是维度会下降，所以怎么样在一个企业，甚至在一个项目当中我们能够做到成本、效率、用户体验的共同关注，然后实现整个企业协同发展，我认为这是今天很多物业企业在做数字化转型时候一定要讲明白这件事，这几个维度上都得到提升，我认为这才是比较好的进步。
物业行业经过这些年的发展，第一个大的变化一定要紧跟客户，一定要做客户的研究，然后做针对性的服务设计，今天来讲我们非常明确看到购房的主力已经从80后到90后、00后，很多业主是00后，前两天刷到的后浪视频，他们已经是数字化转型的全新一代，他们有什么诉求，研究透了他们，我们才知道自己怎么做创新型服务，能够满足他们诉求。举一个例子，年龄变化带来的生活方式变化，比如今天讲我和他在屏上的互动，如何让他感受到我和他的互动，客户的变化、客户的研究和服务设计一定要做好，有针对性的给他们。
第二个，今天物业企业做数字化转型的时候，一定不是过往我们在做什么就把它简单的线上化，一定要针对今天业主变化、工作场景变化，一定要通过流程再造和梳理，经过加工之后，一整套面向未来的东西才是面向未来的，而不是过往在做的很多ISO的冠标，这个行业这30年，如果是2015年往前看的话，变化不太大，业务环环相扣，输入输出这是非常严丝合缝的，但是今天业主已经发生了这么大的变化，所以我们一定是站在未来看现在，一定要基于现在的角度，真的做流程的再造梳理，把那些不增值的流程和业务全部减掉，再做数字化的实现，一定要站在这个点上，有前瞻性的思考问题，否则我们还是在用旧瓶装新酒，其实变化是不大的。
第三个，物业企业也正在面临这样一个大问题，就是怎样数字化运营，特别是头部物业企业正在面临这样一个大困难风险，今天头部企业管理痛点动辄3-6个亿，分布在近百个城市，那么多社区，你怎么实现业务财务一体化？怎么实现数字化运营？所以这点我认为头部物业企业，头部科技公司，像千丁这样的公司应该思考，这个行业发展到现在应该要解决这样的问题，怎么做物联网、管理上的变化，今天看到的情况是说这个行业马太效应越来越明显，特别是这次疫情我们看到，但是今天也很欣喜的看到碧桂园，有可能它的市值会突破一千亿，这是过去所有物业企业不敢想象的情况。
所以站在现在看未来应该看的再远一些，你的规模上十亿怎么管？今天我们能够提供的物联网手段、互联网手段，能够解决一部分，我认为接下来这个行业还会面临一个全新的风口，就是管理的变革，大型物业集团管理变革来应对你的管理规模，你的员工是00后、90后，你怎么根据他们情况做更好的匹配，做服务。所以引领性的观点做一些尝试，这抛给所有的同行，包括地产同行，这是值得我们思考的问题。
未来展望欧明东：我想象未来的物业管理是怎样的场景？今天就来畅想一下未来，应该每个物业管理下的小区，我觉得它是可以自我循环、自我升级的智慧型小区，就像魏来总所说的它属于智慧城市小的细胞，这个小细胞应该自己能够自我循环，发生异常之后能够自我修复的生态，这是对于未来物业管理小区是的形态。对于物业管理这件事情本身来说要达到一个目标，是希望能够把物业管理公司从劳动密集型转变成技术密集型的行业，这是我对于将来物业管理的期许和想要达成的目标。
金地物业助理总经理 欧明东
皮人伟：我还是从研发视角对未来提出一个积极的展望，我特别期待未来新时代的到来，能力解决现在物业管理实施中最大的痛点，就是技术标准不统一导致安装的问题，如果未来都用5G方式就会更好的解决这个问题。
王建辉：我把它分成两个维度来看，展望未来一定要有一个非常大的变化，再过五年来看，未来很多物业公司都会变成为生活服务公司，第二个展望是说我们认为未来智慧社区有三个非常强烈的特征，有一个特征我特别喜欢的智慧社区，第一个有智能的硬件，各种互联网的探头，边缘计算服务器，这个非常清晰，包括face ID，包括未来5G技术甚至区块链技术，硬件这个东西步入到社区是第一层变化。第二层变化会叠加大量智慧软件，比如今天做的私有化定制，这样大量软件让不同用户在上面用，业主、物业包括周边商家、政府，会形成用的整个网络，这两个之间叠加之后，中国面向未来展望，一定会产生智慧的服务，这个服务是今天通过科技叠加和创新一定会产生的。
刚才我举的几个例子，比如保险和入户维修嫁接之后，它会非常四方共赢的服务，今天在行业里面也提供了，比如医疗和物业再结合，比如未来社区养老和物业结合。所以我认为面向未来展望智慧社区，将来随着硬件的铺设，软件的完善，一定会产生未来组合创新型的服务，这个我觉得是面向未来有这样的服务，一定会有为未来服务的商家，会产生非常多全新的机会，我认为它也是面向未来新基建、新行业的标准。这是我的观点。
EDGE LIVE地产行业线上圆桌会【第二期】预告！5月23日 15:00-16:30主题：新基建下地产企业的数字化转型机遇分享嘉宾：徐晓仪 | 招商蛇口CDO兼招商蛇口数字城市科技公司董事总经理
黄澄 | 中南集团副总裁&首席信息官
李红卫 | 中国海外发展有限公司数字科技部总经理
陈磊 | 越秀地产流程信息部副总经理
薛晨宇 | 帆软软件基建行业总经理，帆软数据应用研究院资深专家
【专家主持】万宁 | 钛媒体集团联合创始人&首席研究官
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