《北京商业日报》（记者 陆阳 荣磊）自5月1日《北京市物业管理条例》（以下简称《条例》）实施以来，北京老社区物业管理逐步标准化。为解决业主会议和行业委员会制度运行不顺利、物业管理混乱问题的临时机构——物业管理委员会（以下简称物业管理协会），现已在北京部分街道管辖范围内的社区开花。物业管理将管理什么，如何管理它？它与社区的主体之间的关系是什么？6月3日，在市住房和城乡发展委员会的组织下，《北京商业日报》记者参观了该市第一个完成物业管理协会的石景山鲁谷街。
一般来说，业主对物业公司的监管是通过业主会议和行业委员会来实现的。但相关数据显示，北京现有住宅区10213个，其中4772个实施了专业物业管理项目，1216个成立了业主委员会，这意味着大多数社区没有成立业主会议和业主委员会。
鉴于当前社区治理中业主大会难以成立的问题，5月初实施的《条例》明确规定，在特殊情况下，物业管理委员会的临时机构可以组织业主决定物业管理事项。从全市的角度来看，石景山鲁谷街在旧社区物业管理方面的探索更具代表性，是全市第一条完成物业管理协会备案并开始履行职责的街道。
梳理时间线，《条例》于5月1日生效，首次明确街道办事处和乡镇政府可以成立物业管理委员会。今年3月底，鲁谷街在市住房和城乡建设委员会的指导下，组织有关部门讨论成立物业管理委员会的相关工作。4月中旬，鲁谷街率先在五芳园、六合园南、七星园南三个老社区探索成立物业管理委员会，并于4月23日完成了物业管理委员会的备案工作。目前，上述三个物业管理委员会已经开展了一系列工作，如物业选择和就业，收集旧社区的综合整改意见。
如何产生物业管理？管什么，怎么管？与社区主体的关系如何？这是《条例》实施后公众最关心的问题。
石景山区鲁谷街告诉《北京商业日报》，早在今年3月底，鲁谷街在征求职能部门、律师、社区、居民代表等意见后，就在社区党组织的领导下明确开展了物业管理协会的建立。目前，五芳花园、六合花园南、七星花园南三个旧社区综合改造项目已成立物业管理委员会。
“物管会在党建引领社区治理框架下，设主任委员一名、由社区党组织书记担任，设副主任委员一名、由党组织推荐一名社区居民代表担任，其他委员由社区居委会工作人员、多类型业主代表组成，其中党员比例不低于委员总人数的50%。” 鲁谷街道副主任高雪文强调，物管会在社区党组织领导下开展工作，充分听取民意，引导居民深度参与项目全过程。
据介绍，三个社区物业管理会遇到的首要任务是征求居民意见。7个庭院、26栋建筑和271个单元涉及4089户和26个改造区.7万平方米，涉及45家产权单位和15家物业公司。物业管理协会工作人员和大量党员干部根据自身特长到社区认领服务岗位。
物业管理协会定期召开的议事会议题是解决与社区生活相关的各种问题。6月3日，物业管理协会成立当天，社区党委、物业管理协会和物业代表讨论了社区可再生资源回收站的问题。物业管理协会认为，社区应建立智能回收机，相应金额可当场返还；物业认为智能回收机存在各种缺点，是否选择专人在回收站值班，为居民返还现金。
从居民、物业公司和街道各方的反馈来看，物业管理协会的成立在社区接待和未起诉方面发挥了重要作用。
2020年初，北京成智中物业管理有限公司作为应急物业进驻，承担上述三个社区的物业服务。物业公司相关负责人认可物业管理协会成立以来发挥的作用。公司运营经理马建军在接受《北京商报》采访时表示，物业管理协会成立后，在客户服务、安全、工程等方面发挥了协调物业公司与居民关系的作用，使物业公司能够及时了解居民需求，快速提高不完整性，提高工作效率。
在街道上，高雪文还表示，以物业管理协会为核心，可以整合社区资源，拓宽居民利益需求渠道，努力领导解决社区历史遗留问题，
事实上，石景山区鲁谷街之所以能够成立物业管理协会，与该街被选为北京老社区试点项目无关。据了解，2019年底，石景山区鲁谷街五芳园、六合园南、七星园南三个社区7个庭院纳入老社区综合整治试点范围。
目前，三个社区物业管理协会正在组织和开展物业服务企业的选择，六合园南社区物业的选择和确认工作已经实现了双半以上。根据街道的想法，下一步将进一步完善物业管理协会的建立计划，完善物业管理协会的建立工作流程。此外，该计划将一些设立自我管理协会的社区转变为建立物业管理协会。
据透露，近日，鲁谷街指导七星园北社区自管会计划通过居民代表投票将社区自管会转化为物管会。
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