冬季小区物业管理应急方案

冬季社区物业管理应急计划 寒冷冬季的到来，恶劣天气会对社区设施设备造成不同程度的损坏，对居民生活产生不利影响。为确保安全，防范萌芽状态，物业公司应提前安排和预防，提前制定应急计划，做好冬季三防（防冻、防漏、防滑），确保社区居民的正常生活和安全出行。

1、随着冬季的到来，物业管理服务企业首先要做的是防冻。一般来说，应注意三个方面：空置房屋、公共设施、设备和走廊保温。

1、防冻空置房屋

（1）物业管理服务企业负责保护的空置房屋的防冻。出于对物业管理服务企业的信任和减少保护房屋的麻烦，一些开发商将未出售或出售但未办理入住手续的房屋（特别是商业网点）交给物业管理服务企业进行保护。对于此类房屋，应采取以下措施，避免上下水管道冻结时漏水

防冻措施：

① 加强室内防寒保温。检查空置房屋的外门窗（包括阳台门窗），并补充缺失的玻璃，充，以确保门窗紧密关闭。必要时，上下水管道应采用岩棉等保温材料进行保温，关闭不严的门窗应用草垫和棉帘密封。对于无供暖的空置商业网点，整栋楼的上下水管道都在其室内。一旦发生冻害，整栋楼的居民（用户）将受到影响。多年来，这类事故屡见不鲜。因此，物业管理服务企业不能忽视防寒保温，也不能放弃防寒保温的投资。

② 建立空房检查制度。设专人对空置房屋进行检查，一般要求每三天检查一次，最长时间每周检查一次。39年严寒时，重点房屋(如有共用设施的空置商业网点)每天检查一次，及时报告解决问题。

③ 建立应急机制。冬季前制定切实可行的应急预案，成立应急维修团队，准备应急材料。无论是晚上还是节假日，相关人员都可以及时赶到现场，尽快解决问题。真正做到应急不慌，处理得当，及时维修，避免损失。

(2)开发商空置房屋的防冻。由于销售或其他原因，开发商负责保护未入住的空置房屋。开发商注重空置房屋、设施设备是否丢失，物业管理服务企业注重这些空置房屋不会损害他人权益。因此，物业管理服务企业应在入冬前与开发商沟通协商，确定冬季空置房屋的检查方法和应急处理方案。明确双方处理空置房屋应急事件的负责人和联系方式，建立双方日常空置房屋检查联系制度。确保空置房屋情况明确，双方应急计划明确，及时联系沟通，应急处理快速实施。

(3)业主空置房屋的防冻。无论什么档次的社区，业主空置房屋的现象都很普遍。这些空置房屋的业主大多对冬季防冻的重要性缺乏了解，忽视了及时检查空置房屋，不愿意将自己的相关信息告知小区物业管理服务办公室或相邻业主，导致在紧急情况下无法联系空置房屋的业主。每年冬天空置房屋的发水(暖气管或上下水管冻裂等。)，而找不到业主的事情时有发生，给相邻业主带来了很大的损害。对于这样的空置房屋，物业管理服务企业在入冬前找空置房屋的业主，沟通协商冬季如何检查空置房屋。建议业主对上下水管道采取保温措施，确定突发事件的应急解决方案，交换联系方式。同时，告知业主空置房屋一旦发生紧急情况，给他人带来损坏时应承担责任。如果空置房屋没有贵重物业管理服务企业也可以存放在紧急情况下。

2、公共设施和设备的防冻 进入冬季后，社区公共设施和设备也应采取保温和防冻措施。大多数上下水道和消防设施都在走廊或房屋的地下室内。冬季容易发生季节性冻害：如下水道冻结导致下水堵塞、消防温度报警器冻裂导致漏水等现象，许多社区都发生过。因此，物业管理服务企业应对这些公共设施和设备进行保温。保温方法可采用珍珠岩块或橡胶管、岩棉、棕麻缠绕等。必要时，热风幕设施也可安装在地下室（或地下停车场）入口处。这些绝缘措施多年来一直受益。

3、楼道保温应引起足够的重视 冬季前，楼道门窗应紧密关闭，缺损玻璃应及时安装。屋顶出入口也应紧密关闭，必要时可加锁保护。无闭门器的走廊门应安装门弓，以实现走廊门的自动回关。

4、业主的在线投诉和在线维修功能至关重要。以我们社区使用的物业管理之王为例。它具有在线投诉的功能。对于此类软件，业主只需按下手机即可召唤物业公司进行维修！！

二、防漏 冬季共用部位的渗漏主要是屋面和外墙面水落管位置。

1、屋面渗漏的防治 　冬季屋面渗漏的主要部位是女儿墙防水檐下和集中排水的排水口两处位置。究其原因：一是防水檐下卷材粘接不牢有翘起缝隙，在屋面积雪溶化成水超过卷材边缘时，顺着翘起的缝隙向下渗漏；二是排水口是铁板焊制，卷材粘贴在铁板上，冬季寒冷时铁板与卷材膨胀系数不同，容易出现卷材翘起的现象。屋面积雪溶化成水流淌时，顺翘起之处渗漏。另外排水口窄小，防水施工时有一定困难，防水施工人员疏忽不认真操作，也是引起此处冬季渗漏的原因之一。

冬季屋面渗漏防治的主要方法：

①入冬前，仔细检查女儿墙防水檐下的卷材是否有翘曲缝隙。如发现缝隙，应采用防水油膏填充，以牢固为准；

②仔细检查排水口铁板和卷材是否粘贴到位。如发现不密实或不到位，应立即用喷灯烘烤或重新粘贴防水卷材；

③冬季屋面渗漏时，应迅速排除屋面积雪和积水（冰），然后仔细清理渗漏处的冰渣水滴。必要时，可用喷灯干燥，然后填充防水软膏。

2、 大多数屋顶都有组织排水。冬季，屋顶积雪溶解成水，从屋顶排水口流入外墙落水管排出。然而，外墙落水管（尤其是北外墙上的落水管）的温度非常低和长。当雪水顺水管流下时，它会冻结在落水管的内壁上。一层又一层逐渐变成冰，堵塞整个落水管，然后膨胀并打破落水管。使雪水渗漏顺外墙流动，夜间寒冷时冻结在外墙上。冬季寒冷时，外墙形成冰层现象随处可见，即由此产生。防治落水管渗漏的主要方法：

①屋面积雪溶化化过程中，注意及时清理和排出积水，并在接近黑天时用木棍敲打落水管上部，粉碎落水管内壁上粘结的冻层，避免冰层越积越厚堵塞整个落水管；

②当发现外墙上有冰层时，应及时清理冰层。它不仅可以避免冰层坠落伤人，还可以减少或避免春暖花开时墙壁发霉长发。

3、防滑 冬季，由于天气寒冷，道路雪冰很滑，人员出行很不方便。如果意外摔倒，容易摔倒，造成安全事故，所以告知业主一些冬季防滑知识，及时做好温馨提示。

1、人员防滑：

①及时清除装置、道路、楼梯、通道上的雪和冰。

②防滑设施设置在主通道上，如防滑毯、防滑垫等。

③在有滑向风险的地方设置安全提示标语。

④扶手应上下楼梯。

⑤冬季雪天出行时穿防滑鞋，在人行台阶上行走。

⑥雪天不要走得太快，步幅要小，手不要放在口袋里，因为上臂来回摆动可以起到平衡作用。

⑦　如果路上真的不小心突然摔倒，尽量别用手腕去支撑地面，因为这种摔倒姿势最容易造成手臂骨折。一旦摔倒发生骨折，切不可乱揉乱动，以免加重伤情。应用围巾、木板等工具固定好骨折部位，请求他人帮助或报警，尽快送医院治疗。

2、汽车防滑：

①防滑链，在轮胎外层放一层防滑链，就像上面说的，在鞋子上放一层防滑鞋套。价格相对实惠。

②如果预算允许，可以更换雪轮胎。为了保证您的轮胎在冬季道路上保持良好的抓地和操控性能，保证您驾驶和控制之旅的安全，有必要更换冬季轮胎。

3、自行车防滑： 增加车轮与地面的接触面积，防止打滑，提醒业主最好选择较厚的轮胎。车身不要携带太多、太重的物品，在骑行过程中，记住不要紧急刹车，否则会使车轮打滑，失去平衡，下雪天旅行，或慢骑。尽量避免紧急转弯，使重心通过车轴垂直于地面，在道路许可范围内转弯半径越大越安全。自行车防滑增加了车轮与地面的接触面积，以防止打滑，所以最好选择较厚的轮胎。车身不要携带太多、太重的物品，在骑行过程中，记得不要紧急刹车，否则会使车轮打滑，失去平衡，下雪天旅行，或慢骑。尽量避免紧急转弯，使重心通过车轴垂直于地面，在道路许可范围内转弯半径越大越安全。